Dwa Pokoje

Ostatnio trafiłam na ciekawy komentarz porównujący koszty wynajmu i kupna mieszkania. Muszę przyznać, że nieźle mi namieszał w głowie.

Koniecznie zobacz film Na nieruchomości można stracić z komentarzem Michała Macierzyńskiego - analityka Bankier.pl zanim przejdziesz do dalszej części tego artykułu.

W skrócie - Pan Michał twierdzi, że w chwili obecnej zamiast kupna  mieszkania bardziej opłaca się je wynajmować, a uzyskaną w ten sposób nadwyżkę pieniędzy oszczędzać na wkład własny. Postanowiłam policzyć jak to wygląda w Poznaniu, gdzie planuję kupić swoje mieszkanie.

Porównajmy więc koszty kupna i wynajmu mieszkania 2 pokojowego o powierzchni 50 m².

Wynajem. W tej chwili wynajmuję takie mieszkanie za 800 zł odstępnego dla właściciela. Zdaję sobie sprawę, że to bardzo tanio i potrzeba wiele szczęścia żeby trafić na taką okazję. Dla poniższych obliczeń przyjmijmy więc, że płacimy za wynajem 1300 zł/ miesiąc, do tego czynsz i opłaty licznikowe, których nie bierzemy tu pod uwagę.

Kupno. W chwili obecnej można w Poznaniu dostać mieszkanie deweloperskie za 5500 zł/ m² (nie jest to najtaniej, nie jest też najdrożej, przyjmuję taką cenę, ponieważ daje nam ona pewien niewielki wybór wśród mieszkań kilku deweloperów). Mieszkanie 50 m² będzie nas zatem kosztować 275 000 zł. Bierzemy kredyt na 100 %. Zakładam, że mamy pieniądze na urządzenie mieszkania i dodatkowe opłaty związane z kupnem (np. notariusz).

Kredyt. Załóżmy, że bierzemy kredyt w PLN na 30 lat, oprocentowanie na tą chwilę 7,5%, raty równe, bez Rodziny na swoim. Rata kredytu przy tej kwocie będzie wynosić mniej więcej 1900 zł. Do tego oczywiście musimy doliczyć czynsz i opłaty licznikowe.

Już na tym etapie widać, że różnica między wynajmem a ratą kredytu wynosi 600 zł. Oszczędzając tą kwotę co miesiąc na rachunku oszczędnościowym oprocentowanym na 4% po roku uzbieramy 7350 zł w gotówce. Po dwóch latach zaoszczędzimy 15 000 zł.

Może to nie wygląda na jakąś ogromną kwotę, ale liczmy dalej.

Ile tak naprawdę kredytu spłacamy? Nasza rata 1900 zł składa się z części odsetkowej i kwoty, która pomniejsza nam kredyt. W tym przypadku ok 1700 zł to odsetki, a 200 zł to spłata kredytu! Tak, tylko 200 zł! Przez rok wpłacimy do banku w sumie 22800 zł, z czego 20400 zł to odsetki, a 2400 zł to kapitał, o który pomniejsza się całkowita kredytu.

A zatem po roku spłaty kredytu staliśmy się posiadaczami 0,43 metra kwadratowego mieszkania (2400 zł spłacone, metr mieszkania kosztował 5500 zł)! Jeśli spojrzeć na to jeszcze z innej perspektywy to metr kwadratowy realnie kosztuje nas ok 53 000 zł (kupiliśmy 0,43 m², zapłaciliśmy 22800 zł) ! W następnych latach wprawdzie część odsetkowa raty maleje, a kapitałowa rośnie, ale wyrównują się dopiero po kilkunastu latach spłacania.

Jeśli wstrzymamy się z kupnem mieszkania przez rok i co miesiąc będziemy oszczędzać te 600 zł różnicy, to po roku za uzbierane 7350 zł będziemy w stanie za gotówkę kupić 1,33 metra² mieszkania - czyli 3 razy więcej niż w przypadku kredytu.

Jest jeszcze przynajmniej jedna rzecz, którą trzeba wziąć pod uwagę w przypadku kredytu. Oprocentowanie kredytu jest zmienne i istnieje dosyć duże prawdopodobieństwo podwyżki stóp procentowych jeszcze w tym roku. Biorąc kredyt trzeba zatem przygotować się na wzrost raty kredytu. Ile w takim wypadku będzie wynosić rata naszego kredytu:

• wzrost stopy procentowej o 0,5 pkt. % - rata kredytu 2000 zł
• wzrost stopy procentowej o 1 pkt. % - rata kredytu 2100 zł
• wzrost stopy procentowej o 1,5 pkt.  % - rata kredytu 2200 zł
• wzrost stopy procentowej o 2 pkt. % - rata kredytu - 2300 zł

Dobrze jest zatem zaplanować dodatkowe min. 200 zł miesięcznie na ewentualną podwyżkę stóp procentowych. I tak samo, wynajmując mieszkanie odkładać te dodatkowe 200 zł, które po roku pozwolą nam kupić prawie pół metra kwadratowego więcej - za gotówkę.

Powyższa kalkulacja będzie się różnić w zależności od wariantów kredytu - jeśli mamy wkład własny, bierzemy kredyt walutowy lub w programie Rodzina na swoim. Na pewno warto samodzielnie przeprowadzić takie obliczenia, dostosowując je do własnej sytuacji finansowej oraz cen kupna/ najmu w mieście, w którym mieszkamy.

I tylko jedno jest pewne, że zarzynamy się, nierzadko oddając całą pensję bankowi, z czego tylko marne ochłapy trafiają na spłatę zadłużenia, a większość stanowi haracz dla banku za udzielenie kredytu.

Mimo, że boom mieszkaniowy mamy już za sobą inwestycje w nieruchomości wciąż cieszą się popularnością. Niektóre osoby traktują kupno mieszkania pod wynajem jako sposób na zapewnienie sobie godziwej emerytury, gdyż za 30 lat będą mieć spłacone mieszkanie z pieniędzy najemców. To mieszkanie będzie można dalej wynajmować zapewniając sobie tym samym comiesięczny zastrzyk gotówki, lub sprzedać i pozyskać pieniądze na emeryturę.

Kupując mieszkanie przeznaczone pod wynajem kierujemy się przeważnie nieco innymi kryteriami niż gdy kupujemy mieszkanie, w którym sami mamy mieszkać. Jako, że od rozpoczęcia studiów mieszkam w wynajmowanym mieszkaniu (w sumie to już moje 9 mieszkanie), postanowiłam przemyśleć, jakie czynniki decydują o tym, że dane mieszkanie jest bardziej atrakcyjne dla najemców niż inne.

Na co zatem zwrócić uwagę kupując mieszkanie pod wynajem, szczególnie jeśli planujemy wynajmować studentom:

• lokalizacja - jest to jeden z ważniejszych czynników, decydujących o tym, czy nasze mieszkanie będzie przez potencjalnych najemców postrzegane jako atrakcyjne. Warto kupić mieszkanie blisko uczelni lub z dobrym do niej dojazdem. W dużych miastach różne uczelnie są przeważnie rozsiane po różnych dzielnicach, co daje nam dosyć duży obszar, który możemy brać pod uwagę. Grunt do dobry dojazd zarówno na uczelnię, jak i do centrum.
• rozkład mieszkania - moim zdaniem najlepiej sprawdzi się mieszkanie z osobną kuchnią oraz nieprzejściowymi pokojami. Studenci przeważnie wynajmują mieszkanie w kilka osób i mało kto chce mieszkać w pokoju z aneksem kuchennym, czy przejściowym.
• metraż mieszkania - większy metraż oznacza wyższą cenę kupna mieszkania ale niekoniecznie musi oznaczać wyższą cenę wynajmu. Większość studentów chce przede wszystkim płacić za wynajem jak najmniej i chętniej skuszą się na mieszkanie o mniejszym metrażu ale tańsze. Przykładowo policzmy dla Poznania jak to się kształtuje.
  

  	Mieszkanie 2-pok. 50 m2	Mieszkanie 2-pok. 40 m2
  Cena za m2:	4,300 zł	4,300 zł
  Cena kupna:	210,000 zł	172,000 zł
  Rata kredytu w PLN:	1400 zł	1150 zł
  Średni zysk z najmu:	1200-1300 zł	1200-1300 zł

  Powyższe obliczenia to tylko przykład. Kupując mieszkanie należy samodzielnie rozeznać sie cenach wynajmu na lokalnym rynku i przeliczyć jaki będzie stosunek raty kredytu do zysków z najmu.

• stan mieszkania - warto zwrócić uwagę czy mieszkanie nadaje się do generalnego remontu, czy wystarczy tylko odmalować i już można wprowadzić lokatorów. Dodatkowo niektóre mieszkania sprzedawane są razem z meblami, co pozwala obniżyć koszty inwestycji.

• wysokość czynszu - przed podjęciem decyzji należy zorientować sie jaka jest wysokość czynszu w danym lokalu. Na różnych osiedlach koszty czynszu mogą się różnić nawet o 100 zł, a wyższy czynsz podnosi całościową cenę wynajmu mieszkania, przez co staje się mniej atrakcyjne dla potencjalnych najemców.

Myślę, że warto dołożyć starań by kupić mieszkanie o jak najlepszych walorach w stosunku do ceny kupna. Bo choć w obecnym czasie dosyć łatwo jest pozyskać najemców (choćby studentów), to trzeba wziąć pod uwagę fakt, że w wiek studencki wchodzi właśnie pokolenie niżu demograficznego. Może to oznaczać mniejszą liczbę osób zainteresowanych wynajmem, którzy staną się bardziej wybredni w swoich poszukiwaniach mieszkania.

Szukanie mieszkania na wynajem nie należy do najprzyjemniejszych sposobów spędzania wolnego czasu. Szczególnie jeśli nasz budżet jest ograniczony, a szukamy w miarę przyzwoitego mieszkania. Mam zatem nadzieję, że ten krótki przewodnik pomoże Ci się zmierzyć z tym wyzwaniem.

1. Określ cele.

Zanim zaczniesz przeglądać ogłoszenia musisz przemyśleć kilka ważnych rzeczy:

• cena - ile jesteś w stanie zapłacić za wynajem?
• lokalizacja - chcesz koniecznie mieszkać w centrum czy zgodzisz się mieszkanie na obrzeżach miasta, a może jakaś konkretna dzielnica?
• standard - czy chcesz mieszkanie po remoncie z wyposażeniem IKEA, czy zadowoli Cię “wczesny Gierek” z meblościanką na wysoki połysk?

2. Jak szukać mieszkania.

• zamieść swoje ogłoszenie w gazecie lub na miejskim portalu ogłoszeniowym - warto samemu zamieścić ogłoszenie o poszukiwaniu mieszkania, ponieważ wielu właścicieli szuka najemców na własną rękę nigdzie się przy tym nie ogłaszając. W taki sposób udało mi się znaleźć mieszkanie o cenie niższej o ok. 300 zł od rynkowej (do którego się zresztą za 2 tygodnie przeprowadzam).
• wydrukuj ulotki i rozwieszaj na słupach w interesujących Cię częściach miasta - jest to mój ulubiony i najskuteczniejszy sposób na szukanie okazji. Trzeba wprawdzie przejść parę kilometrów by porozwieszać ogłoszenia we wszystkich interesujących lokalizacjach, ale w ten sposób można trafić na prawdziwe perełki np. wynajem bez odstępnego, bo właściciel wyjeżdża za granicę i chce zostawić mieszkanie w dobrych rękach (znam taki przypadek). W ten sposób udało mi się wynająć podczas studiów 2 najlepsze mieszkania (a wynajmowałam już w sumie 8).
• regularnie przeglądaj ogłoszenia na internetowych portalach ogłoszeniowych i w lokalnej gazecie - i co najważniejsze, jeśli znajdziesz interesujące Cię mieszkanie szybko reaguj. Zadzwoń do właściciela i umów się na oglądanie w najbliższym możliwym terminie. Warto na oglądanie zabrać 100-200 zł, żeby od razu zarezerwować mieszkanie jeśli okaże się, że spełnia Twoje oczekiwania. Jeśli poczekasz choćby jeden dzień może okazać się, że ktoś inny “sprzątnął” Ci je sprzed nosa (też mi się kiedyś tak zdarzyło).
• popytaj znajomych, kolegów z pracy itp. - może ktoś akurat zwalnia mieszkanie albo słyszał o jakiejś okazji.

3. Na co zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania.

• ogrzewanie - najlepsze jest ogrzewanie centralne wliczone w czynsz, dzięki takiemu rozwiązaniu płaci się równą, zryczałtowaną kwotę co miesiąc. Drożej wychodzi ogrzewanie gazowe, w miesiącach zimowych rachunki mogą dochodzić nawet do 400 zł. Najdroższym rozwiązaniem jest ogrzewanie na prąd, obowiązują tu przeważnie dwie taryfy - dzienna i tańsza nocna. Prowadzi to do sytuacji, w których chcąc zaoszczędzić pieniądze, włączamy grzejniki tylko w godzinach wieczornych a w ciągu dnia siedzimy pod kocem.
• woda - czy jest wliczona ryczałtowo w czynsz czy będzie trzeba osobno opłacać rachunki. Oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy - wszystko zależy od wysokości czynszu. Moim zdaniem jednak lepiej jest płacić co miesiąc tą samą, zryczałtowaną kwotę.
• okna - oglądając mieszkanie należy zwrócić uwagę na okna - czy są nowe czy stare. Stare, niedomykające się okna mogą być przyczyną wielu niedogodności szczególnie w miesiącach zimowych, a także być powodem wyższych rachunków za ogrzewanie.
• meble - czy lepsze jest mieszkanie umeblowane czy też nie jest kwestią subiektywną. Jeśli posiadasz swoje meble to oczywiście lepsze będzie nieumeblowane. Jeśli nie posiadasz mebli to musisz zwrócić uwagę jakie umeblowanie jest dostępne w mieszkaniu. Najważniejsze są łóżka - aby było ich tyle ilu mieszkańców. Szafki, regały można tanio kupić i łatwo przewieźć. Z łóżkiem jest już więcej problemu - ze względu na gabaryty. Jeśli w mieszkaniu jest za mało mebli, a nie zależy Ci na nowych, to warto przeglądać ogłoszenia np. na gumtree lub aukcje na Allegro, gdzie często ogłaszają się osoby chcące oddać za darmo niepotrzebny mebel.

Mam nadzieję, że udało mi się poruszyć wszystkie ważniejsze aspekty związane z wynajmem mieszkania i że poradnik okaże się pomocny, szczególnie dla osób, które po raz pierwszy muszą zmierzyć się z tym zadaniem. I choć znalezienie przyzwoitego mieszkania w przystępnej cenie nie jest proste, to jednak stosując się do powyższych rad można trafić na prawdziwe okazje. Mi się to kilkukrotnie udało, więc może udać się i Tobie.