Dwa Pokoje

W Poznaniu powstaje nowa inwestycja mieszkaniowa z bardzo konkurencyjnymi cenami mieszkań - 4200 zł netto za metr kwadratowy (niecałe 4500 zł/ m² brutto). Tak niskich cen nie widzieliśmy już od dawna i są to w tej chwili najtańsze mieszkania deweloperskie w Poznaniu.

Na dodatek nowy blok powstanie w atrakcyjnej lokalizacji - na poznańskim Piątkowie. Na miejscu jest już cała infrastruktura osiedlowa: sklepy, szkoły, komunikacja miejska (dobry dojazd do centrum).

Inwestycja realizowana jest przez Bauder Inwestments Sp. z o.o. Niestety o firmie wiem niewiele, a prawdę mówiąc nigdy o niej nie słyszałam. Na stronie internetowej firmy znajdziemy informację, że firma istnieje od 2004 roku, ale nie ma informacji o zrealizowanych wcześniej inwestycjach. Bauder nie jest też członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Opis inwestycji:

• budynek będzie zlokalizowany u zbiegu ulic Wojciechowskiego i Kurpińskiego
• wysoki, 13 piętrowy blok z mieszkaniami 1, 2 i 3-pokojowymi
• wszystkie mieszkania z balkonem
• dwupoziomowe mieszkania z tarasami na ostatnim piętrze
• parking podziemny
• termin realizacji: rok 2012

W tej chwili sporo mieszkań jest już zarezerwowanych (szczególnie tych o mniejszym metrażu), ale można jeszcze wybrać coś dla siebie. Np. jest jeszcze dostępne mieszkanie 46,3 m² na 9 piętrze - 2 pokoje z aneksem kuchennym za niecałe 210 000 zł brutto.

Niewątpliwym plusem tej inwestycji jest niska cena m². Mieszkania z pewnością szybko się sprzedadzą. Oznacza to, że jeśli chcemy kupić tu mieszkanie musimy zaryzykować kupno “dziury w ziemi”. Moim zdaniem wiąże się to z pewnym ryzykiem, gdyż deweloper jest nieznany.

Mam jednak nadzieję, że inwestycji w podobnych cenach będzie przybywać na poznańskim rynku mieszkaniowym, ponieważ jak widać opłaca się budować za te pieniądze. Po cichu liczę też na spadek cen na rynku wtórnym w okolicznych blokach z wielkiej płyty.

Agrobex jako deweloper działa na polskim rynku od 1997 roku, a więc od około 12 lat. Nie jest jednak członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Firma zasłynęła w ostatnim czasie w Poznaniu budując kompleks mieszkań i apartamentów przy ul. Ułańskiej, w dawnym miejscu stacjonowania Pułku Ułanów Poznańskich.

Na chwilę obecną Agrobex ma w sprzedaży szereg mieszkań aż w 5 lokalizacjach - 4 na terenie Poznania i 1 w Swarzędzu. Przyjrzyjmy się im zatem bliżej:

• os. Ułańskie - wg planów ostatni budynek na tym osiedlu zostanie oddany do użytku z końcem czerwca 2009, a więc już lada moment. Na sprzedaż zostało jeszcze 13 apartamentów w zabytkowej zabudowie i 39 mieszkań. Niewątpliwą zaletą tej lokalizacji jest niewielka odległość od centrum oraz dogodny dojazd w różne części miasta.
  Ceny apartamentów kształtują się na poziomie 8,500 zł/ m2, należy również dokupić 2 miejsca garażowe w łącznej cenie 70,000 zł. Koszt najtańszego apartamentu wynosi zatem 573,873 zł ( a więc nieco ponad pół miliona złotych).
  Mieszkania są nieco tańsze, ceny zaczynają się od 6,500 zł/ m2 przy większym metrażu. Chcąc kupić mieszkanie dwupokojowe o powierzchni ok 50 m2 musimy liczyć się z kosztem rzędu 350,000 zł.
• Wiklinova na Dębcu - w tej inwestycji docelowo ma powstać 45 mieszkań, które zostaną oddane do użytku w czerwcu 2010 roku. Okolica nie jest szczególnie atrakcyjna, Dębiec niestety nie należy do najelegantszych dzielnic. Lepiej sprawa wygląda z dojazdem - w pobliżu pętla tramwajowa i zjazd na autostradę A2.
  Ceny zaczynają się od 4,992 zł/ m2 za duże mieszkanie. Na zakup mieszkania dwupokojowego o powierzchni ok 50 m2 musimy przeznaczyć ok. 266,000 zł, ale w cenie mamy komórkę lokatorską i miejsce postojowe. W tej chwili dostępnych jest jeszcze 28 mieszkań.
• ul. Górczyńska - choć termin ukończenia przewidziany jest dopiero na wrzesień 2010 roku, to sprzedano już kilka mieszkań w tej inwestycji. Docelowo mają powstać 42 mieszkania, w tej chwili dostępne są jeszcze 32. Najtańsze mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 47 m2 na parterze kosztuje 242,773 zł (5149 zł/m2). Za podobne mieszkanie na wyższym piętrze zapłacimy już ok. 5,500 zł/ m2.
• ul. Wańkowicza na poznańskim Strzeszynie - do sprzedania pozostało tylko jedno mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 53 m2, za które trzeba zapłacić 250,000 zł. Cena ok. 4,716/ m2 jest z pewnością atrakcyjna, więc dziwi mnie, że mieszkanie jeszcze nie znalazło nabywcy.
• Swarzędz os. Działyńskiego - w sumie dostępnych jest jeszcze 57 mieszkań w 3 segmentach. Mieszkania kuszą dosyć atrakcyjną ceną zaczynającą się już od 4,050 zł/ m2 przy większym metrażu. Za mieszkanie dwupokojowe o powierzchni ok. 55 m2 na wyższych piętrach trzeba zapłacić ok. 240,000 zł. Ostatni segment zostanie oddany do użytku we wrześniu 2009 r.

Jak widać czasy gdy mieszkania dewloperskie rozchodziły się praktycznie w pierwszym dniu sprzedaży już dawno minęły. Obecnie mamy dosyć spory wybór mieszkań gotowych do zamieszkania od zaraz lub w najbliższych tygodniach. Daje to nam, kupującym, możliwość obejrzenia mieszkania nie tylko “na papierze” ale przede wszystkim w rzeczywistości. No i widać też, że ceny zaczynają powoli schodzić na ziemię.

Aktualne ceny i dostępność mieszkań można sprawdzić bezpośrednio na stronie dewelopera - www.agrobex-mieszkania.eu.

W ostatnim czasie mieszkania deweloperskie stały się bardzo pożądane przez kupujących, którzy zdają się zarazem gardzić mieszkaniami w płycie. Ja jednak uważam, że mieszkania w płycie również mają swoje zalety. Na pewno warto rozpatrzyć zakup mieszkania na starszym blokowisku i to nie tylko z powodów czysto finansowych.

Przyjrzyjmy się zatem zaletom i wadom zarówno mieszkań deweloperskich, jak i tych z tzw. wielkiej płyty.

MIESZKANIA W PŁYCIE

Zalety:

• niewątpliwym plusem blokowisk jest infrastruktura – na osiedlach przeważnie obecne jest przedszkole, szkoła, place zabaw, zieleń miejska, sklepy i punkty usługowe. Starsze osiedla są też dobrze skomunikowane z innymi częściami miasta (autobusy, tramwaje).
• przeogromną zaletą starszych osiedli jest rozsądna odległość między blokami - coś czego nie uświadczymy na osiedlach deweloperskich. Zapewnia to choć odrobinę prywatności, gdyż balkon sąsiada nie wchodzi nam do kuchni itp.
• osiedla z płyty są przeważnie zarządzane przez spółdzielnię, która dba o wymianę okien, ocieplenie budynków, utrzymanie czystości i remonty na osiedlu. Prace może i postępują wolno, ale np. w Poznaniu z roku na rok zmiany na lepsze są coraz bardziej widoczne.
• kupując mieszkanie na rynku wtórnym zawsze będzie ono w większym lub mniejszym stopniu urządzone. Jeśli kupowane mieszkanie nie jest kompletną ruiną to już w dniu wprowadzenia się możemy korzystać z toalety, mamy się gdzie wykąpać, często też mamy do dyspozycji umeblowaną kuchnię, a czasem i pokoje (np. szafy wnękowe). I choć nie zawsze mieszkanie będzie urządzone pod nasze gusta, to jednak można w nim od razu zamieszkać. A to ogromny plus, szczególnie w sytuacji kiedy nie posiadamy już środków na remont.

Wady:

• wykonanie mieszkań z wielkiej płyty niestety pozostawia wiele do życzenia. Każdy kto miał okazję kiedykolwiek zamieszkać w takim mieszkaniu pewnie zwrócił uwagę na krzywe ściany (brak kątów prostych), „rów tektoniczny” przez środek sufitu w miejscu złączenia płyt itp. I choć drobny remont pozwoli zatuszować mankamenty, to jednak rażące wady budowlane pozostawiają pewien niesmak.
• w przypadku mieszkań gotowych możliwość własnej aranżacji wnętrza jest ograniczona. Zmiana rozkładu mieszkania jest przeważnie bardzo kłopotliwa lub wręcz niemożliwa. Musimy zatem zaakceptować to co jest, a to nie zawsze musi nam odpowiadać.
• w niektórych blokach montowane były zsypy na śmieci, i choć mają one swoich zwolenników, to przeważnie są centralną wylęgarnią karaluchów i innych robaków, których trudno się pozbyć nawet po dezynsekcji. Dodatkowo hałas powodowany przez lot worka może zakłócać nasz sen.

MIESZKANIA DEWELOPERSKIE

Zalety:

• nowe mieszkania są przede wszystkim… nowe, pachną świeżością, na klatkach schodowych i w windzie jest czysto i schludnie.
• wszyscy sąsiedzi wprowadzają się w tym samym momencie, wszyscy są „nowi” - większość to osoby młode, rodziny z małymi dziećmi.
• czasem trafia się mieszkanie z ciekawym walorem, o który trudno w wielkiej płycie – np. taras, ogródek, garderoba, skosy itp. czy też garaż podziemny, który jest obecnie standardem.
• mieszkanie w nowym bloku jest po prostu… modne (nie bójmy się tego słowa). Myślę, że dla młodych osób kupno mieszkania deweloperskiego jest swego rodzaju próbą odcięcia się od stylu życia rodem z poprzedniego systemu, znanego choćby z serialu “Alternatywy 4“.

Wady:

• nowy wcale nie musi oznaczać – lepiej wykonany. Szczególnie mieszkania budowane na szybko podczas boomu często cechują się bardzo kiepskim wykonaniem i rażącymi wadami budowlanymi. Na dodatek nowy budynek potrzebuje kilkunastu miesięcy na proces osiadania, podczas którego misternie ułożone płytki mogą zacząć odpadać ze ściany (i często tak się dzieje).
• odległość między blokami również pozostawia wiele do życzenia. Ze względu na chęć maksymalizacji zysku przez dewelopera z danej z działki bloki budowane są jeden obok drugiego przy zachowaniu tylko minimalnej wymaganej odległości, przez co prywatność mieszkańców jest znacznie ograniczona.
• nowe osiedla powstają przeważnie na obrzeżu miasta, gdzie komunikacja miejska praktycznie nie istnieje lub jest ograniczona tylko do jednego autobusu. Bardzo często również władze miasta nie nadążają z rozbudową dróg dojazdowych, co powoduje w godzinach szczytu przeogromne korki w okolicy osiedla.

Warto w tym miejscu wspomnieć o pewnym fakcie, z którym niestety trzeba się pogodzić chcąc zamieszkać w bloku – czyli odgłosy sąsiadów. Zarówno w nowych jak i starych blokach słyszalne są odgłosy u sąsiadów – czy to ubijanie kotleta, czy głośniej włączony telewizor, nie wspominając już o remontach. Słyszenia odgłosów nie da się uniknąć, i nie uchroni nas od nich również mieszkanie w nowym budownictwie. Są to po prostu „uroki” mieszkania w bloku, do których najlepiej jak najszybciej się przyzwyczaić.

Powyższe punkty na pewno nie wyczerpują tematu, jednak pokazują, że zarówno mieszkania deweloperskie jak i w płycie mają swoje plusy i minusy. Na pewno warto je przeanalizować i na tej podstawie podjąć decyzję o zakupie niż kierować się modą, która może za niedługo przeminąć.