Dwa Pokoje

Z podpisaną umową przedwstępną możemy udać się do banku by złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Skąd jednak mamy wiedzieć, gdzie uzyskamy najlepszy kredyt mieszkaniowy? Duże portale często publikują przeróżne rankingi banków, jednak gdy zaczynamy szukać kredytu dla siebie okazuje się, że te rankingi na niewiele się zdają.

A zatem gdzie po najlepszy kredyt mieszkaniowy?

Z pewnością zastanawiasz się, który bank oferuje najlepsze warunku kredytu hipotecznego. Niestety nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi, gdyż warunki kredytowania zależą przede wszystkim od Twojej sytuacji materialnej. I tak niektóre banki wymagają pewnej kwoty minimalnych zarobków - tak jest np. w Reiffeisen Bank, BD Nord czy Deutche Bank, które na chwilę obecną wymagają zarobków na poziomie ok 3000 zł netto.

Inne banki, natomiast, nie mają wygórowanych wymagań i spokojnie możesz starać się o kredyt mieszkaniowy nawet jeśli Twoje zarobki są znacznie niższe. Do banków, które nie wymagają wysokich zarobków zalicza się m.in. Bank Pocztowy (na który ja się zdecydowałam), Bank ING, oba Banki PKO, PNB Paribas, Bank Millenium.

Najlepiej jest zrobić wstępne rozeznanie w kilku bankach, a później złożyć wnioski kredytowe do 3 banków. Jest to powszechna praktyka wśród osób zaciągających kredyt hipoteczny i pozwala zabezpieczyć się na wypadek odrzucenia wniosku w jednym z banków.

Jakie dokumenty są wymagane do kredytu hipotecznego?

• wniosek kredytowy, który otrzymamy w banku
• dowód osobisty i czasem jeszcze drugi dokument ze zdjęciem
• umowa przedwstępna kupna mieszkania
• dokumenty, które zostały okazane przy umowie przedwstępnej - w moim przypadku był to przydział mieszkania, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi (uzyskany od sprzedającego)
• dokumenty potwierdzające zarobki - ja prowadzę działalność gospodarczą, więc musiałam okazać księgę przychodów i rozchodów za bieżący i poprzedni rok oraz PIT za zeszły rok
• przy działalności gospodarczej trzeba też okazać zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i ZUS o niezaleganiu ze składkami oraz Wpis do Ewidencji i REGON
• aktualny odpis z Księgi Wieczystej nieruchomości lub, jeśli mieszkanie nie posiada Księgi Wieczystej, zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia Księgi
• niektóre banki wymagają także przedstawienia wyciągów z konta osobistego za ostatnie kilka miesięcy oraz ewentualnie jeszcze inne dokumenty

Jak długo czeka się na decyzję banku o przyznaniu kredytu hipotecznego?

To ile czasu minie nim otrzymamy decyzję banku zależy przede wszystkim od tego kiedy złożymy wszystkie dokumenty. Dlatego też warto zawczasu przygotować sobie takie zaświadczenia jak np. o niezaleganiu w ZUS i US, aktualny wpis do Ewidencji Działalności Gospodarczej czy zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.

Dodatkowo, jeśli składamy dokumenty u pośrednika typu Open Finance czy Expander to czas oczekiwania na decyzję zależeć będzie także od tego kiedy pośrednik wyśle nasze dokumenty do banku. Dlatego też  osobiście uważam, że jeśli już korzystamy z usług pośrednika, to warto chociaż do jednego banku aplikować bezpośrednio. Dzięki temu nie będziemy w 100% uzależnieni od 1 osoby.

Generalnie czas oczekiwania na decyzję zależy od banku, ale należy przyjąć, że będzie to ok 2 tygodni od momentu dostarczenia wszystkich, wymaganych dokumentów. Ja tyle mniej więcej czekałam na decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego w Banku Pocztowym (w tym wypadał też długi weekend listopadowy).

Który kredyt hipoteczny wybrać?

Jeśli dostaniesz decyzję pozytywną z więcej niż jednego banku to musisz oczywiście zdecydować się na podpisanie umowy kredytowej tylko z jednym. Co zatem trzeba wziąć pod uwagę dokonując wyboru banku, z którym będziemy związani kredytem mieszkaniowym przez następne 30 lat?

• wysokość marży - marża jest jednym z ważniejszych elementów kredytu, gdyż to jej wysokość ma wpływ na to jaką ratę będziemy co miesiąc płacić. Wiadomo - im niższa marża tym lepiej. Trzeba jednak zwrócić uwagę na kilka ‘haczyków’ stosowanych przez banki. Niektóre banki stosują tzw. marżę promocyjną - np. obniżoną przez pierwsze 3 lata lub uzależnioną od spełnienia przez nas innych warunków jak dokonywania comiesięcznych wpłat na konto, wykonywania operacji kartą debetową/ kredytową na określoną kwotę. Jeśli w danym miesiącu nie spełnimy jednego z tych warunków - np. zapomnimy zapłacić kartą kredytową 3 razy to marża (i oczywiście wysokość raty) zostaje podniesiona.
• prowizja - to jednorazowa opłata za udzielenie kredytu, w niektórych przypadkach możną ją doliczyć do kredytu, ale niektóre banki wymagają jej wpłaty w gotówce. Prowizja jest przeważnie zależna od kwoty kredytu i w większości banków mieści się w zakresie 0 - 3% całej kwoty o jaką wnioskujemy (czyli dla kredytu na 300 tys zł prowizja może się wahać od 0 zł do 9 tys zł!).
• tzw. cross sell - czyli dodatkowe produkty finansowe banku, w którym zaciągamy kredyt, na które musimy się zdecydować aby otrzymać dane warunki kredytu. Do najpopularniejszych zalicza się: konto bankowe (warto zwrócić uwagę na comiesięczne opłaty), karta kredytowa (ile kosztuje, czy musimy co miesiąc pamiętać o robieniu transakcji), programy regularnego oszczędzania (na ile lat zawierana jest umowa, ile będziemy musieli wpłacać), ubezpieczenie na życie (ile kosztuje, jakie są warunki).
• ubezpieczenie nieruchomości - jest ono wymagane we wszystkich bankach jako zabezpieczenie kredytu. Niektóre banki jednak wymagają wykupienia ubezpieczenia wyłącznie u wskazanego przez siebie ubezpieczyciela, który może oferować znacznie gorsze warunki od rynkowych. Warto zatem zrobić rozeznanie także na rynku ubezpieczeniowym.
• wycenia nieruchomości - przeważnie zawsze jest przeprowadzana jednak jej koszty znacznie się różnią w zależności od banku. Trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 300 - 500 zł, choć np. Bank Pocztowy przeprowadza tylko fotoinspekcję, a jej koszt to 150 zł.

Podejmując decyzję z którym bankiem podpisać umowę o kredyt hipoteczny warto wziąć pod uwagę wszystkie powyższe czynniki. Czasem bowiem jest tak, że jeden bank ma niską marżę ale wysoką prowizję i ostatecznie zapłacimy więcej niż w banku drugim z wyższą wprawdzie marżą ale prowizją 0%.

Ja, jak już wspomniałam, zdecydowałam się na kredyt hipoteczny RnS w Banku Pocztowym. Warunki jakie mi zaproponowano były najlepsze w stosunku do innych banków i do moich potrzeb. Prowizja 0%, marża 1,3%. Do tego musiałam tylko założyć darmowe konto bankowe (bez karty debetowej). Dodatkowo w Banku Pocztowym można dowolnie nadpłacać kredyt bez żadnych opłat i limitów kwotowych - a na tym mi bardzo zależało (w dalszych postach napiszę więcej o nadpłacaniu kredytu). Są to na chwilę obecną naprawdę dobre warunki kredytu złotowego Rodzina na Swoim.

A gdy podpiszesz umowę kredytową następnym krokiem jest podpisanie umowy przyrzeczonej kupna mieszkania »

Tytułowe pytanie zadaje sobie chyba każdy, kto zaczyna myśleć o kupnie mieszkania. Nie mając zdolności, nie otrzymamy kredytu czyli nie mamy co marzyć o własnych czterech kątach. W moim przypadku sytuacja zdawała się jeszcze bardziej skomplikowana ze względu na to, że jedyny dochód czerpię z działalności gospodarczej a banki różnie do tego podchodzą.

Po wstępnym rozeznaniu w kilku bankach muszę przyznać, że nie jest tak źle jak to może czasem jest przedstawiane w mediach. W zasadzie już przy zarobkach 2000 zł netto wychodzi nam całkiem niezła zdolność kredytowa na przynajmniej 150 tys złotych. I choć niektóre banki wymagają pewnego pułapu zarobków (np. Raiffeisen Bank - 3000 zł netto, DnBNord - 4000 zł netto) to bez problemu można znaleźć bank, który nie ma tak wygórowanych wymagań (np. PKO SA, BNP Paribas Fortis, ING, mBank). (Dane dotyczą 1-os gospodarstwa domowego).

W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą brana jest pod uwagę także data założenia firmy. W wielu bankach wymagany jest przynajmniej 2 letni okres prowadzenia działalności gospodarczej, ale można także znaleźć oferty dla przedsiębiorców, którzy swoją firmę prowadzą dopiero od roku.

W tym tygodniu odwiedziłam w sumie 9 banków, w 4 z nich nie mam zdolności kredytowej ze względu na zbyt niskie zarobki. Są to:

• Raiffeisen Bank - wymagane dochody przynajmniej 3000 zł netto, szkoda ponieważ Raiffeisen ma w chwili obecnej dobre warunki kredytu hipotecznego w Euro z marżą 1,99%, kredyt w PLN dosyć przeciętny - marża: 1,49%. Do kredytu trzeba obowiązkowo wziąć bezpłatne konto bankowe, na które co miesiąc będzie wpływać min. 3000 zł.
• DnB Nord - wymagane minimalne dochody to 4000 zł netto. Minimalna kwota kredytu w Euro to 150 000 zł a w złotówkach 200 000 zł, ja planuję zadłużyć się na max 130 000 zł więc nie mam czego żałować. Niestety nie dopytałam o marżę, choć na stronie internetowej banku jest informacja, że marża kredytu hipotecznego w PLN wynosi 1% a w EUR 1,6%. To bardzo dobre warunki, trzeba jednak sprawdzić na jakie dodatkowe produkty musimy się zdecydować i ile dodatkowo będą nas kosztować.
• Nordea - minimalne dochody w granicy 2600 zł netto (nie pamiętam dokładnie), ale brana jest średnia zarobków z ostatnich 2 lat, co w moim przypadku zabiło moją zdolność kredytową. Tu również nie pytałam o marżę, wg. strony internetowej banku wynosi ona 1,2% dla kredytu hipotecznego w PLN i 1,5% w EUR.
• Deutche Bank - wymagany dochód w granicy 2500 zł netto, brana jest średnia z 2 lat. Marża kredytu w EUR jest negocjowana indywidualnie z każdym klientem. Marży w PLN niestety nie mogę się doszukać.

Dobrą wiadomością dla mnie jest to, że w pozostałych 5 bankach zdolność kredytowa na 130 000 zł, na które maksymalnie planuję się zadłużyć, wychodzi mi z dużym zapasem.

Po wstępnym rozeznaniu w bankach muszę przyznać, że rzeczywistość kredytowa nie do końca pokrywa się z rankingami, które z łatwością można znaleźć w internecie. I tak np. kilka banków chwali się, że zajęło pierwsze miejsca w rankingu kredytów wg. portalu Comperia, ale w rzeczywistości mają bardzo przeciętną ofertę.

Najbardziej zaskoczył mnie mój bank - bank w którym mam konto osobiste i biznesowe, fundusze inwestycyjne, kartę kredytową, lokaty itd. Wg. różnych rankingów - np. wspomnianej Comperii lub Onetu - bank ten nie figuruje nawet w 1-szej 10 najlepszych kredytów, a w mojej sytuacji oferuje całkiem dobre warunki kredytu w Euro. Ale o tym w następnym wpisie.