Dwa Pokoje

Niedawno powstał projekt internetowy e-wyceniarka.pl, dzięki któremu mamy możliwość zorientowania się jakie są średnie ceny mieszkań w dzielnicy miasta, w którym zamierzamy kupić nieruchomość.

Co ciekawe, podawane wyceny sporządzone są na podstawie cen transakcyjnych zaczerpniętych z aktów notarialnych. A dodatkowo podawana jest nie tylko średnia ale także najniższa i najwyższa cena, co pozwala się bardziej rozeznać w rozpiętości cen na danym osiedlu.

W tej chwili w systemie dostępne są tylko największe polskie miasta: Warszawa, Łódź, Wrocław, Poznań, Kraków, ale właściciel portalu - firma Wyceny i Ekspertyzy Sp. z o.o. - planuje poszerzać go także o inne miasta.

Uważam, że warto sobie sprawdzić jak kształtują się ceny na różnych osiedlach w naszym mieście. Np. w Poznaniu średnie ceny potrafią się różnić nawet o kilkaset złotych z zależności od dzielnicy (przy tym samym standardzie).

E-wyceniarka.pl może nam pomóc w kupnie mieszkania, a szczególnie w ocenie czy proponowana przez sprzedającego cena nieruchomości jest racjonalna w stosunku do standardu mieszkania i lokalizacji.

Media donoszą, że rząd powoli przymierza się do likwidacji programu “Rodzina na swoim” (RnS). W roku 2011 mają zostać wprowadzone 4 zmiany w zasadach przyznawania kredytów RnS:

• maksymalny wiek kredytobiorcy ma zostać ograniczony do 35 lat
• o kredyt w RnS będą mogli ubiegać się single (tylko w przypadku mieszkań do 50m², ale rząd dopłaci tylko do 30 m²)
• zmniejszony zostanie współczynnik wyliczania maksymalnej ceny m2 z 1.4 do 1.3 w stosunku do kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych - wskaźnika podawanego przez wojewodów - co oznacza zmniejszenie limitów cen m²
  
• z RnS zostanie wyłączony rynek wtórny, czyli kredyty RnS będą udzielane wyłącznie na zakup mieszkań deweloperskich

Nie wiadomo jeszcze kiedy konkretnie powyższe zmiany miałyby wejść w życie. Niektóre media podają termin 01.01.2011, ale spotkałam się także z datą 01.07.2011. Trzeba zatem poczekać na oficjalny komunikat w tej sprawie.

Ale wracając jeszcze do zmniejszenia limitów cen, o jaki spadek tutaj chodzi? Przeliczmy na podstawie wskaźników dla Poznania. W chwili obecnej podany przez wojewodę koszt odtworzenia 1m² wynosi 4930 zł. Mnożąc tą kwotę razy 1.4 otrzymujemy 6902 zł - czyli obecny limit w RnS.

Jeśli współczynnik zostanie zmniejszony do 1.3 to do programu RnS będą się kwalifikować mieszkania o cenie m² do 4930 x 1.3 = 6409 zł. Czyli w sumie nadal dosyć sporo.

Generalnie planowane zmiany chyba mnie cieszą, chociaż do końca nie wiem:) Miło, że programem zostaną objęci single, jednak będą dostępne tylko mieszkania deweloperskie. Ja planuję kupić mieszkanie na rynku wtórnym, więc kredyt w Rns odpada.

Z drugiej strony jednak będzie pole do negocjacji, ponieważ rata kredytu bez Rns na stare mieszkanie będzie wyższa niż rata kredytu w RnS na mieszkanie deweloperskie (po warunkiem, że cena będzie podobna). Muszę to sobie jeszcze dokładnie obliczyć, jednak widzę tutaj dla siebie szansę na utargowanie dobrej ceny na rynku wtórnym. Obliczeniami się oczywiście podzielę w jednym z następnych wpisów:)

Po raz kolejny media serwują nam artykuł na temat rynku nieruchomości, który ma na celu nagonienie popytu. Tym razem eGospodarka raczy nas jakże sensacyjną wiadomością: “Ceny mieszkań w największych polskich aglomeracjach spadły do niespotykanego od lat poziomu“. Postanowiłam więc zbadać jak kształtowały się ceny mieszkań kilka lat temu i porównać je z dzisiejszymi.

Ale wróćmy na moment do komentowanego artykułu “Rynek nieruchomości w Polsce - maj 2009″. Dowiadujemy się z niego, że obecne średnie ceny ofertowe mieszkań powróciły do poziomu z kwietnia 2007 roku, czyli na dobrą sprawę, półmetku boomu na rynku nieruchomości. Nie wiem zatem skąd autorom wziął się ten “poziom niespotykany od lat”.

Dla mnie poziom cen niespotykany od lat to poziom z lat 2005-2006, kiedy ceny mieszkań były, moim zdaniem, adekwatne do zarobków przeciętnego Polaka. Natomiast ceny z roku 2007 są nadmuchane do granic przyzwoitości i póki co nie ma się co cieszyć, że “powróciliśmy” do tego poziomu.

Jak zatem kształtowały się ceny mieszkań przed laty? W archiwum Gazety natrafiłam za ciekawy artykuł ze stycznia 2006 roku pt. “Nowe mieszkania i domy budowane przez developerów w Poznaniu i powiecie”, prezentujący zestawienie cen mieszkań deweloperskich w tamtym okresie. Poniżej przedstawiam porównanie z rokiem 2009.

Styczeń 2006 rok.

Średnie ceny mieszkań deweloperskich w Poznaniu kształtowały się na poziomie 3000-3300 zł za m². Najtańsze 2699 zł/ m² (Naramowice), najdroższe 4200 zł/ m² (również Naramowice).

Marzec 2009 rok.

Średnie ceny w granicach 6000 zł/ m², najtańsze 4200 zł/ m² (Wilda), najdroższe nawet 15 000 / m² (Centrum).

Jak widać obecne ceny mieszkań deweloperskich są prawie dwukrotnie wyższe od cen sprzed 3 lat. A zatem entuzjazm dziennikarzy eGospodarki z nieprawdopodobnego wręcz spadku cen do poziomu z 2007 r. jest dla mnie niczym innym jak próbą przemycenia między wierszami przesłania “kupuj teraz, bo nie może być już taniej”. Ale jak widzimy, może być taniej, i to znacznie taniej.

Po raz kolejny apeluję aby sceptycznie podchodzić do wszelkich raportów, artykułów, prognoz publikowanych w mediach. Odnoszę wrażenie, że zdecydowana większość z nich ma charakter sponsorowany, a jedynym ich celem jest napędzanie zysku deweloperom i instytucjom udzielającym kredytów. Bo przecież jeśli nie będzie transakcji, to nie będzie prowizji, a do tego jak widać powyższe firmy nie chcą za wszelką cenę dopuścić.