Dwa Pokoje

Gdy dogadaliśmy się ze sprzedającym i wyrażamy chęć kupna danej nieruchomości kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej kupna mieszkania.

Umowę przedwstępną kupna mieszkania powinniśmy wprawdzie zawrzeć u notariusza, jednak nie jest to prawnie wymagane. Umowa przedwstępna spisana ze sprzedającym bez udziału notariusza jest oczywiście tak samo ważna. Dlaczego zatem powinno się jednak zawierać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?

Posiadając notarialną umowę przedwstępną możemy łatwiej wyegzekwować zawarcie umowy przyrzeczonej (przeniesienia prawa własności). Mówiąc prościej, oznacza to, że sprzedający nie może się wycofać ze sprzedania nam mieszkania jeśli się na to nie zgodzimy. Umowa musi zostać zawarta. W przypadku gdy nie posiadamy umowy notarialnej - jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży i odda nam zadatek to właściwie nie możemy nic zrobić aby doprowadzić do zawarcia transakcji.

Dlatego też nie warto oszczędzać na opłatach notarialnych, które wynoszą kilkaset złotych. Uważam, że znacznie lepiej jest oszczędzić na pośredniku, kupując mieszkanie bezpośrednio, niż na taksie notarialnej.

Zwyczajowo przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wpłacamy sprzedającemu zadatek, najlepiej zrobić to w gotówce przy notariuszu jeśli zadatek jest stosunkowo niski. Wpłacając zadatek musimy mieć na uwadze, że jeśli po zawarciu umowy przedwstępnej chcielibyśmy zrezygnować z kupna mieszkania to zadatek nam przepada. Z drugiej strony jednak jeśli sprzedający chciałby wycofać się ze sprzedaży to musi nam oddać dwukrotność zadatku.

Jak wygląda wizyta u notariusza?

Na ok. 2 dni przed wizytą u notariusza powinniśmy dostarczyć do kancelarii dokumenty potrzebne do sporządzenia umowy - kopie dowodu osobistego, numer NIP, sprzedający powinien dostarczyć dokument potwierdzający, że jest właścicielem mieszkania, numer księgi wieczystej, jeśli mieszkanie nie ma księgi to należy dostarczyć zaświadczenie ze spółdzielni, że nie ma przeciwwskazań do jej założenia. Szczegółowy wykaz dokumentów powinniśmy otrzymać od notariusza przez wizytą.

Należy oczywiście także przekazać notariuszowi szczegóły transakcji: cena sprzedaży mieszkania, kwota zadatku, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, termin przekazania mieszkania przez sprzedającego itp.

Podczas wizyty notariusz odczytuje na głos treść umowy przedwstępnej oraz prosi sprzedającego i kupującego o potwierdzanie, że dane są zgodne z prawdą. Następnie obie strony oraz notariusz podpisują umowę. Na zakończenie zarówno my jak i sprzedający otrzymujemy wypis z aktu notarialnego, a sam akt notarialny zostaje w kancelarii.

Zwyczajowo to kupujący pokrywa wszystkie koszty notarialne, na które składają się taksa notarialna oraz opłata za każdą stronę wypisu z aktu. Wysokość taksy notarialnej zależy od kancelarii, ustawa reguluje tylko maksymalną kwotę taksy. Za stronę wypisu zapłacimy ok 6-7 zł, więc ostateczna opłata zależy od ilości stron w akcie notarialnym.

Generalnie na opłaty notarialne powinniśmy przeznaczyć 2-3 tysiące złotych w zależności od wartości nieruchomości.

Co powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej kupna mieszkania?

Na początku trzeba wspomnieć, że umowę przedwstępną przygotowuje notariusz, także nie ma potrzeby ściągania wzorów itp. Notariusz powinien nas wypytać o wszystkie szczegóły potrzebne do sporządzenia umowy, ale my sami też możemy zasugerować co chcielibyśmy mieć zapisane w umowie.

Jakie informacje powinny być umieszczone w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania:

• dane osobowe kupującego i sprzedającego - imię i nazwisko, pesel, adres zameldowania, imiona rodziców, nr i seria dowodu osobistego, NIP
• co jest przedmiotem sprzedaży (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)
• metraż i adres nieruchomości
• oświadczenie sprzedającego, że posiada prawo do lokalu oraz że mieszkanie nie jest obciążone wierzytelnościami (lub jeśli jest to w tym miejscu wymienione będą szczegóły)
• oświadczenie kupującego, że zna stan techniczny mieszkania
• dokumenty, które okazano przy akcie - np. przydział własnościowego prawa do lokalu, zaświadczenie o kwocie obciążenia - jak np. nieuregulowany wykup gruntu, kredyt hipoteczny itp.
• oświadczenie sprzedającego, że zobowiązuje się sprzedać mieszkanie za daną kwotę oraz w danym terminie oraz oświadczenie kupującego, że zobowiązuje się mieszkanie kupić
• pokwitowanie przyjęcia zadatku w danej kwocie przez sprzedającego
• oświadczenie kupującego, że mieszkanie sfinansuje ze środków własnych/ kredytu i datę do kiedy zobowiązuje się wpłacić pozostałą kwotę (minus zadatek)
• zobowiązanie sprzedającego do wydania mieszkania w danym terminie (np. 7 dni od dnia podpisania umowy przyrzeczonej)
• zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania się przed zawarciem umowy przyrzeczonej
• wykaz dokumentów, które należy okazać przy podpisaniu umowy przyrzeczonej, przykładowe dokumenty, które dostarcza sprzedający: przydział mieszkania, zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami, zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany; kupujący dostarcza np. umowę kredytową
• wynagrodzenie notariusza

Informacje umieszczone w umowie zawsze zależą od indywidualnej sytuacji np. stanu prawnego mieszkania itp.  W sytuacjach bardziej skomplikowanych, jeśli np. nieruchomość ma kilku właścicieli, jest zadłużona itp. mogą być wymagane dodatkowe dokumenty. W takim przypadku warto zasięgnąć dodatkowej porady prawnej.

Gdy podpiszemy umowę i otrzymamy odpis aktu notarialnego możemy udać się do banku aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Ale o tym już w części #4 - Jak uzyskać kredyt hipoteczny »