Dwa Pokoje

W Poznaniu powstaje nowa inwestycja mieszkaniowa z bardzo konkurencyjnymi cenami mieszkań - 4200 zł netto za metr kwadratowy (niecałe 4500 zł/ m² brutto). Tak niskich cen nie widzieliśmy już od dawna i są to w tej chwili najtańsze mieszkania deweloperskie w Poznaniu.

Na dodatek nowy blok powstanie w atrakcyjnej lokalizacji - na poznańskim Piątkowie. Na miejscu jest już cała infrastruktura osiedlowa: sklepy, szkoły, komunikacja miejska (dobry dojazd do centrum).

Inwestycja realizowana jest przez Bauder Inwestments Sp. z o.o. Niestety o firmie wiem niewiele, a prawdę mówiąc nigdy o niej nie słyszałam. Na stronie internetowej firmy znajdziemy informację, że firma istnieje od 2004 roku, ale nie ma informacji o zrealizowanych wcześniej inwestycjach. Bauder nie jest też członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Opis inwestycji:

• budynek będzie zlokalizowany u zbiegu ulic Wojciechowskiego i Kurpińskiego
• wysoki, 13 piętrowy blok z mieszkaniami 1, 2 i 3-pokojowymi
• wszystkie mieszkania z balkonem
• dwupoziomowe mieszkania z tarasami na ostatnim piętrze
• parking podziemny
• termin realizacji: rok 2012

W tej chwili sporo mieszkań jest już zarezerwowanych (szczególnie tych o mniejszym metrażu), ale można jeszcze wybrać coś dla siebie. Np. jest jeszcze dostępne mieszkanie 46,3 m² na 9 piętrze - 2 pokoje z aneksem kuchennym za niecałe 210 000 zł brutto.

Niewątpliwym plusem tej inwestycji jest niska cena m². Mieszkania z pewnością szybko się sprzedadzą. Oznacza to, że jeśli chcemy kupić tu mieszkanie musimy zaryzykować kupno “dziury w ziemi”. Moim zdaniem wiąże się to z pewnym ryzykiem, gdyż deweloper jest nieznany.

Mam jednak nadzieję, że inwestycji w podobnych cenach będzie przybywać na poznańskim rynku mieszkaniowym, ponieważ jak widać opłaca się budować za te pieniądze. Po cichu liczę też na spadek cen na rynku wtórnym w okolicznych blokach z wielkiej płyty.

Ostatnio trafiłam na ciekawy komentarz porównujący koszty wynajmu i kupna mieszkania. Muszę przyznać, że nieźle mi namieszał w głowie.

Koniecznie zobacz film Na nieruchomości można stracić z komentarzem Michała Macierzyńskiego - analityka Bankier.pl zanim przejdziesz do dalszej części tego artykułu.

W skrócie - Pan Michał twierdzi, że w chwili obecnej zamiast kupna  mieszkania bardziej opłaca się je wynajmować, a uzyskaną w ten sposób nadwyżkę pieniędzy oszczędzać na wkład własny. Postanowiłam policzyć jak to wygląda w Poznaniu, gdzie planuję kupić swoje mieszkanie.

Porównajmy więc koszty kupna i wynajmu mieszkania 2 pokojowego o powierzchni 50 m².

Wynajem. W tej chwili wynajmuję takie mieszkanie za 800 zł odstępnego dla właściciela. Zdaję sobie sprawę, że to bardzo tanio i potrzeba wiele szczęścia żeby trafić na taką okazję. Dla poniższych obliczeń przyjmijmy więc, że płacimy za wynajem 1300 zł/ miesiąc, do tego czynsz i opłaty licznikowe, których nie bierzemy tu pod uwagę.

Kupno. W chwili obecnej można w Poznaniu dostać mieszkanie deweloperskie za 5500 zł/ m² (nie jest to najtaniej, nie jest też najdrożej, przyjmuję taką cenę, ponieważ daje nam ona pewien niewielki wybór wśród mieszkań kilku deweloperów). Mieszkanie 50 m² będzie nas zatem kosztować 275 000 zł. Bierzemy kredyt na 100 %. Zakładam, że mamy pieniądze na urządzenie mieszkania i dodatkowe opłaty związane z kupnem (np. notariusz).

Kredyt. Załóżmy, że bierzemy kredyt w PLN na 30 lat, oprocentowanie na tą chwilę 7,5%, raty równe, bez Rodziny na swoim. Rata kredytu przy tej kwocie będzie wynosić mniej więcej 1900 zł. Do tego oczywiście musimy doliczyć czynsz i opłaty licznikowe.

Już na tym etapie widać, że różnica między wynajmem a ratą kredytu wynosi 600 zł. Oszczędzając tą kwotę co miesiąc na rachunku oszczędnościowym oprocentowanym na 4% po roku uzbieramy 7350 zł w gotówce. Po dwóch latach zaoszczędzimy 15 000 zł.

Może to nie wygląda na jakąś ogromną kwotę, ale liczmy dalej.

Ile tak naprawdę kredytu spłacamy? Nasza rata 1900 zł składa się z części odsetkowej i kwoty, która pomniejsza nam kredyt. W tym przypadku ok 1700 zł to odsetki, a 200 zł to spłata kredytu! Tak, tylko 200 zł! Przez rok wpłacimy do banku w sumie 22800 zł, z czego 20400 zł to odsetki, a 2400 zł to kapitał, o który pomniejsza się całkowita kredytu.

A zatem po roku spłaty kredytu staliśmy się posiadaczami 0,43 metra kwadratowego mieszkania (2400 zł spłacone, metr mieszkania kosztował 5500 zł)! Jeśli spojrzeć na to jeszcze z innej perspektywy to metr kwadratowy realnie kosztuje nas ok 53 000 zł (kupiliśmy 0,43 m², zapłaciliśmy 22800 zł) ! W następnych latach wprawdzie część odsetkowa raty maleje, a kapitałowa rośnie, ale wyrównują się dopiero po kilkunastu latach spłacania.

Jeśli wstrzymamy się z kupnem mieszkania przez rok i co miesiąc będziemy oszczędzać te 600 zł różnicy, to po roku za uzbierane 7350 zł będziemy w stanie za gotówkę kupić 1,33 metra² mieszkania - czyli 3 razy więcej niż w przypadku kredytu.

Jest jeszcze przynajmniej jedna rzecz, którą trzeba wziąć pod uwagę w przypadku kredytu. Oprocentowanie kredytu jest zmienne i istnieje dosyć duże prawdopodobieństwo podwyżki stóp procentowych jeszcze w tym roku. Biorąc kredyt trzeba zatem przygotować się na wzrost raty kredytu. Ile w takim wypadku będzie wynosić rata naszego kredytu:

• wzrost stopy procentowej o 0,5 pkt. % - rata kredytu 2000 zł
• wzrost stopy procentowej o 1 pkt. % - rata kredytu 2100 zł
• wzrost stopy procentowej o 1,5 pkt.  % - rata kredytu 2200 zł
• wzrost stopy procentowej o 2 pkt. % - rata kredytu - 2300 zł

Dobrze jest zatem zaplanować dodatkowe min. 200 zł miesięcznie na ewentualną podwyżkę stóp procentowych. I tak samo, wynajmując mieszkanie odkładać te dodatkowe 200 zł, które po roku pozwolą nam kupić prawie pół metra kwadratowego więcej - za gotówkę.

Powyższa kalkulacja będzie się różnić w zależności od wariantów kredytu - jeśli mamy wkład własny, bierzemy kredyt walutowy lub w programie Rodzina na swoim. Na pewno warto samodzielnie przeprowadzić takie obliczenia, dostosowując je do własnej sytuacji finansowej oraz cen kupna/ najmu w mieście, w którym mieszkamy.

I tylko jedno jest pewne, że zarzynamy się, nierzadko oddając całą pensję bankowi, z czego tylko marne ochłapy trafiają na spłatę zadłużenia, a większość stanowi haracz dla banku za udzielenie kredytu.

Jeszcze do 21 marca 2010 możesz założyć bezpłatne konto na stronie Krajowego Rejestru Długów i sprawdzić czy Twoje nazwisko figuruje na liście dłużników. Dodatkowo otrzymasz raport, z którego możesz się dowiedzieć jakie banki składały zapytanie o Ciebie w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Uważam, że warto sprawdzić siebie w bazie KRD zanim zaczniemy ubiegać się o kredyt. Dzięki temu możemy uniknąć niemiłej niespodzianki jeśli bank odmówi nam udzielenia kredytu z powodu figurowania na liście dłużników.

Aby założyć konto należy przejść na stronę konsument.krd.pl, kliknąć w link “załóż konto” i wypełnić formularz rejestracyjny. Po wypełnieniu formularza otrzymamy mailowo potwierdzenie założenia konta w serwisie. I w zasadzie można się już zalogować na swoje konto. W obrębie konta należy kliknąć w link “Sprawdź siebie”, a następnie przesłać na podany email czytelny skan lub zdjęcie dowodu osobistego.

Raporty będą dostępne na naszym koncie w ciągu 24 godzin (w dni robocze) od wysłania skanu dowodu osobistego.

U mnie trwało to tylko ok 20 minut - może dlatego, że jak się dowiedziałam z raportu - nie jestem wpisana na listę dłużników, ani też żaden bank o mnie nie pytał w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Ale to chyba dobrze…:)