Dwa Pokoje

Po długiej przerwie powracam do pisania bloga. Decyzja została podjęta - w końcu zamierzam kupić mieszkanie. Mało tego, mam nadzieję, że uda mi się znaleźć odpowiednie mieszkanie w ciągu najbliższych 3 miesięcy - tak żeby przeprowadzić się najpóźniej w lipcu tego roku. Ale zobaczymy co wyjdzie z tych moich planów. W każdym razie na siłę nie mam zamiaru kupować mieszkania, które mi się nie podoba.

Na chwilę obecną wstępnie wiem już, że mam zdolność kredytową w przynajmniej 4 bankach i to nawet w jednym na kredyt w euro, także teraz pozostaje mi już tylko wybrać odpowiednią agencję nieruchomości, wynegocjować prowizję i wyruszyć na poszukiwanie mieszkania.

Planuję kupić mieszkanie 2-pokojowe w wielkiej płycie na jednym z Poznańskich blokowisk. Cechy które powinno posiadać moje idealne mieszkanie to:

• usytuowane przynajmniej na 1-szym piętrze, parter odpada
• balkon, najlepiej typu loggia
• osobna kuchnia z oknem
• osobne, nieprzejściowe pokoje
• najlepiej niski blok
• blisko przystanku tramwajowego

Zobaczymy na jakie kompromisy trzeba się będzie ostatecznie zgodzić. Jedno wiem na pewno - mieszkanie na parterze jest dla mnie nie do przyjęcia. Z balkonu też raczej ciężko mi będzie zrezygnować. Ze względu na to, że zależy mi na niskiej cenie pewnie będę musiała zrezygnować z marzenia o niskim bloku.

Jestem bardzo ciekawa jak w rzeczywistości wygląda teraz rynek mieszkaniowy w Poznaniu. Przeglądałam dzisiaj mieszkania na dom.gratka.pl i kilka nieruchomości mnie zainteresowało, więc może nie będzie tak źle.

Moimi doświadczeniami z kupnem mieszkania zamierzam się dzielić tutaj na blogu. Mam nadzieję, że wiedza tutaj zebrana pomoże wielu osobom zmierzyć się z zakupem ich wymarzonego m.

Niedawno powstał projekt internetowy e-wyceniarka.pl, dzięki któremu mamy możliwość zorientowania się jakie są średnie ceny mieszkań w dzielnicy miasta, w którym zamierzamy kupić nieruchomość.

Co ciekawe, podawane wyceny sporządzone są na podstawie cen transakcyjnych zaczerpniętych z aktów notarialnych. A dodatkowo podawana jest nie tylko średnia ale także najniższa i najwyższa cena, co pozwala się bardziej rozeznać w rozpiętości cen na danym osiedlu.

W tej chwili w systemie dostępne są tylko największe polskie miasta: Warszawa, Łódź, Wrocław, Poznań, Kraków, ale właściciel portalu - firma Wyceny i Ekspertyzy Sp. z o.o. - planuje poszerzać go także o inne miasta.

Uważam, że warto sobie sprawdzić jak kształtują się ceny na różnych osiedlach w naszym mieście. Np. w Poznaniu średnie ceny potrafią się różnić nawet o kilkaset złotych z zależności od dzielnicy (przy tym samym standardzie).

E-wyceniarka.pl może nam pomóc w kupnie mieszkania, a szczególnie w ocenie czy proponowana przez sprzedającego cena nieruchomości jest racjonalna w stosunku do standardu mieszkania i lokalizacji.

Mimo, że boom mieszkaniowy mamy już za sobą inwestycje w nieruchomości wciąż cieszą się popularnością. Niektóre osoby traktują kupno mieszkania pod wynajem jako sposób na zapewnienie sobie godziwej emerytury, gdyż za 30 lat będą mieć spłacone mieszkanie z pieniędzy najemców. To mieszkanie będzie można dalej wynajmować zapewniając sobie tym samym comiesięczny zastrzyk gotówki, lub sprzedać i pozyskać pieniądze na emeryturę.

Kupując mieszkanie przeznaczone pod wynajem kierujemy się przeważnie nieco innymi kryteriami niż gdy kupujemy mieszkanie, w którym sami mamy mieszkać. Jako, że od rozpoczęcia studiów mieszkam w wynajmowanym mieszkaniu (w sumie to już moje 9 mieszkanie), postanowiłam przemyśleć, jakie czynniki decydują o tym, że dane mieszkanie jest bardziej atrakcyjne dla najemców niż inne.

Na co zatem zwrócić uwagę kupując mieszkanie pod wynajem, szczególnie jeśli planujemy wynajmować studentom:

• lokalizacja - jest to jeden z ważniejszych czynników, decydujących o tym, czy nasze mieszkanie będzie przez potencjalnych najemców postrzegane jako atrakcyjne. Warto kupić mieszkanie blisko uczelni lub z dobrym do niej dojazdem. W dużych miastach różne uczelnie są przeważnie rozsiane po różnych dzielnicach, co daje nam dosyć duży obszar, który możemy brać pod uwagę. Grunt do dobry dojazd zarówno na uczelnię, jak i do centrum.
• rozkład mieszkania - moim zdaniem najlepiej sprawdzi się mieszkanie z osobną kuchnią oraz nieprzejściowymi pokojami. Studenci przeważnie wynajmują mieszkanie w kilka osób i mało kto chce mieszkać w pokoju z aneksem kuchennym, czy przejściowym.
• metraż mieszkania - większy metraż oznacza wyższą cenę kupna mieszkania ale niekoniecznie musi oznaczać wyższą cenę wynajmu. Większość studentów chce przede wszystkim płacić za wynajem jak najmniej i chętniej skuszą się na mieszkanie o mniejszym metrażu ale tańsze. Przykładowo policzmy dla Poznania jak to się kształtuje.
  

  	Mieszkanie 2-pok. 50 m2	Mieszkanie 2-pok. 40 m2
  Cena za m2:	4,300 zł	4,300 zł
  Cena kupna:	210,000 zł	172,000 zł
  Rata kredytu w PLN:	1400 zł	1150 zł
  Średni zysk z najmu:	1200-1300 zł	1200-1300 zł

  Powyższe obliczenia to tylko przykład. Kupując mieszkanie należy samodzielnie rozeznać sie cenach wynajmu na lokalnym rynku i przeliczyć jaki będzie stosunek raty kredytu do zysków z najmu.

• stan mieszkania - warto zwrócić uwagę czy mieszkanie nadaje się do generalnego remontu, czy wystarczy tylko odmalować i już można wprowadzić lokatorów. Dodatkowo niektóre mieszkania sprzedawane są razem z meblami, co pozwala obniżyć koszty inwestycji.

• wysokość czynszu - przed podjęciem decyzji należy zorientować sie jaka jest wysokość czynszu w danym lokalu. Na różnych osiedlach koszty czynszu mogą się różnić nawet o 100 zł, a wyższy czynsz podnosi całościową cenę wynajmu mieszkania, przez co staje się mniej atrakcyjne dla potencjalnych najemców.

Myślę, że warto dołożyć starań by kupić mieszkanie o jak najlepszych walorach w stosunku do ceny kupna. Bo choć w obecnym czasie dosyć łatwo jest pozyskać najemców (choćby studentów), to trzeba wziąć pod uwagę fakt, że w wiek studencki wchodzi właśnie pokolenie niżu demograficznego. Może to oznaczać mniejszą liczbę osób zainteresowanych wynajmem, którzy staną się bardziej wybredni w swoich poszukiwaniach mieszkania.