Dwa Pokoje

Zanim przystąpimy do opisania negocjacji ceny zastanówmy się przez chwilę nad tym co ma wpływ na ostateczną cenę, po której właściciel zdecyduje się sprzedać mieszkanie, a my je zakupić. Duży wpływ ma oczywiście średnia cena podobnych mieszkań w danej okolicy. W oparciu bowiem o tą średnią sprzedający będzie w pierwszej kolejności ustalał cenę swojego mieszkania. Nie jest to jednak jedyne kryterium.

Ogromną rolę odgrywa także sytuacja życiowa sprzedającego, czyli to jak pilnie potrzebuje on pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości. Sytuacje życiowe, przy których sprzedający będzie szybko potrzebować pieniędzy i tym samym będzie bardziej skłonny do obniżenia ceny to  np. kiedy ma już podpisaną umowę na kupno innego mieszkania i musi wpłacić zadatek; ma długi, które musi pilnie spłacić; nie jest w stanie utrzymywać obecnego mieszkania; wyjeżdża w danym terminie i musi mieszkanie sprzedać do tego czasu itp.

Z drugiej strony sprzedający, którym nie śpieszy się ze sprzedażą będą bardzo niechętnie podchodzić do negocjacji. Nie oznacza to jednak, że musimy godzić się na podaną cenę jeśli uważamy, że jest ona za wysoka.

Warto w tym miejscu zapamiętać sobie 2 rzeczy:

• ważne jest żeby nie śpieszyć się z zakupem ze strachu, że za moment ktoś nam mieszkanie sprzątnie sprzed nosa. Czasy, w których do kupna mieszkań ustawiały się kolejki licytujących kto da więcej, już dawno minęły. W tej chwili zdecydowana większość mieszkań czeka na nabywcę bardzo długo. Sprzedają się tylko mieszkania z atrakcyjnym (z punktu widzenia kupujących) stosunkiem ceny do jakości i lokalizacji. A i tak te mieszkania nie schodzą na pniu.
• warto pamiętać o tym, że (szczególnie dotyczy to większych miast) na rynku nieruchomości praktycznie codziennie pojawia się nowe mieszkanie na sprzedaż. Dlatego też nie ma co rozpaczać jeśli już tak się stanie, że ktoś nas ubiegnie w zakupie danego mieszkania. W najbliższym czasie na jego miejsce na 100%  pojawi się nowe, przynajmniej tak samo atrakcyjne.

Gdy obejrzeliśmy już kilka mieszkań należy zrobić sobie małe porównanie. Często bowiem jest tak, że mieszkania w danej okolicy wystawione są w podobnej cenie, lecz znacznie różnią się standardem. Co zatem należy wziąć pod uwagę ustalając cenę, którą będziemy skłonni zapłacić:

• przede wszystkim powinniśmy oszacować ile będziemy musieli zainwestować w remont mieszkania, warto więc zwrócić uwagę na stan okien (czy są do wymiany), stan łazienki i kuchni (czy wymagają generalnego remontu, czy może są w stanie do zamieszkania), podłogi (czy trzeba położyć panele, czy trzeba cyklinować parkiet) -  orientacyjne koszty remontu koniecznie trzeba wziąć pod uwagę przy negocjacji ceny
• następnie warto zwrócić uwagę na budynek oraz położenie mieszkania - za najbardziej atrakcyjne uważane są mieszkania na piętrach 1 i 2. Najmniej atrakcyjne są mieszkania położone na parterze i ostatnim piętrze. Mieszkania w niskim bloku są bardziej atrakcyjne niż w bloku wysokim (mniej sąsiadów, mniejsze prawdopodobieństwo występowania karaluchów itp).
• koniecznie trzeba zwrócić uwagę na lokalizację mieszkania -  lokalizacja ma wpływ nie tylko na to jak wygodnie będzie nam się mieszkać, ale także jakie będziemy mieć możliwości sprzedaży mieszkania za kilka, kilkanaście lat. Gdy oceniamy atrakcyjność lokalizacji powinniśmy wziąć pod uwagę nie tylko usytuowanie w stosunku do centrum miasta ale także infrastrukturę w najbliższej okolicy - przystanki komunikacji miejskiej, przedszkola, szkoły, przychodnie, sklepy, tereny rekreacyjne oraz ogólne wrażenie estetyczne.

Przygotowanie takiego porównania kilku mieszkań dostępnych na rynku bardzo ułatwi nam negocjacje - pozwoli nam bowiem dokładniej argumentować dlaczego naciskamy na obniżkę ceny. Warto podczas negocjacji porównywać mieszkania ze sobą - np. “za to mieszkanie w wysokim bloku na ostatnim piętrze życzycie sobie Państwo XXX zł, a ja za tą cenę mogę kupić mieszkanie w niskim bloku na 1szym piętrze na osiedlu obok”. Na takiej zasadzie.

Jak już wyżej pisałam sprzedający będzie tym bardziej skłonny do obniżenia ceny im pilniej potrzebuje pieniędzy. Dlatego też dobrą praktyką jest aby już podczas pierwszego oglądania mieszkania wysondować sprzedającego pod względem jego sytuacji życiowej. Nie jest to szczególnie trudne, wystarczy po prostu spytać o powód sprzedaży a w większości przypadków sprzedający wszystko nam opowie.

Jeśli sprzedający potrzebuje szybko zamknąć sprzedaż, dobrym argumentem, który ułatwi sprzedającemu podjęcie decyzji o obniżce, są oczywiście pieniądze, które posiadamy i jesteśmy gotowi wpłacić w formie zadatku. W tej sytuacji warto naciskać, że jesteśmy skłonni nawet następnego dnia udać się do notariusza na podpisanie umowy i wpłatę zadatku jeśli sprzedający zdecyduje się obniżyć cenę do poziomu, który nas satysfakcjonuje.

Przebieg negocjacji i później ich rezultat paradoksalnie w dużej mierze zależy od tego której stronie mniej zależy na zawarciu transakcji. Bowiem im sprzedającemu mniej się śpieszy tym mniej będzie chętny na obniżenie ceny. Z drugiej strony im mniej nam podoba się mieszkanie tym będziemy mniej skłonni zapłacić cenę, która wydaje nam się trochę za wysoka.

Dlatego też w negocjacjach chyba chodzi o to aby osiągnąć pewien kompromis, który będzie akceptowany przez obie strony i kiedy obie strony będą czuły satysfakcję z zawartej transakcji. Niemniej jednak zawsze warto podjąć rozmowy negocjacyjne ze sprzedającym, ponieważ nawet jeśli zaoszczędzimy tylko mały procent, w rzeczywistości będzie to oznaczać przynajmniej kilka tysięcy złotych.

Mija już prawie miesiąc od kiedy podpisałam umowę przedwstępną kupna mieszkania. Obecnie czekam na przyznanie kredytu, a w międzyczasie zdecydowałam się napisać poradnik “Jak kupić mieszkanie bez pośredników”.

Ja zdecydowałam się znaleźć i kupić mieszkanie na rynku wtórnym bez pośrednika. W pierwszej chwili nie było mi łatwo dotrzeć do właścicieli mieszkań, gdyż większość ogłoszeń na popularnych portalach nieruchomości wystawionych jest przez biura pośrednictwa. Jednak przy odrobinie wysiłku i zastosowaniu poniższych wskazówek udało mi się dosyć szybko znaleźć mieszkanie i podpisać umowę przedwstępną.

Jak szukać mieszkania na rynku wtórnym bez pośrednika?

• zamieść swoje ogłoszenie w popularnych portalach nieruchomości jak dom.gratka.pl, gumtree.pl, oferty.net lub w znanych lokalnych portalach ogłoszeniowych
• porozwieszaj ogłoszenia w dzielnicy, którą jesteś najbardziej zainteresowany. Można także powrzucać ulotki bezpośrednio do skrzynek pocztowych w budynkach, w których chcielibyśmy zamieszkać - jest to sposób nieco droższy, ale koszty są i tak śmieszne w porównaniu z prowizją dla biura pośrednictwa
• postaraj się namierzyć mieszkanie po zdjęciach zamieszczonych przez biuro nieruchomości - ten sposób może się wielu osobom wydawać niepoważny - jednak ja tak właśnie znalazłam swoje mieszkanie, a także namierzyłam kilka innych.
  Zaczynamy od przejrzenia ofert na portalach ogłoszeniowych - w pierwszej kolejności zwracamy uwagę na osiedle, ulicę lub w gorszym wypadku dzielnicę, w której znajduje się dane mieszkanie.
  Następnie bardzo dokładnie przyglądamy się zdjęciom, szczególnie tym prezentującym widok z balkonu, budynek z zewnątrz, okolicę. Warto także zwrócić uwagę na okna - często bowiem na drugim planie możemy dojrzeć coś charakterystycznego, co pozwoli nam znaleźć mieszkanie. Same okna też mogą dać nam sporo informacji - czy są drewniane, białe, jak wyglądają.
  Te zdjęcia można wgrać na smartphona, wydrukować, lub po prostu zrobić szczegółowe notatki. Następnie pozostaje nam tylko udać się na dane osiedle i szukać w otoczeniu elementów charakterystycznych, a kiedy wydaje nam się, że namierzyliśmy mieszkanie zadzwonić po prostu przez domofon i zapytać czy mieszkanie jest na sprzedaż.Dobrym pomysłem jest także wydrukowanie kilkudziesięciu ulotek i wrzucenie ich do wszystkich skrzynek pocztowych w budynku jeśli nie możemy namierzyć dokładnego numeru mieszkania lub właściciela nie ma akurat w domu.

Powyższe sposoby u mnie dobrze się sprawdziły, w sumie w ciągu ok 3 tygodni udało mi się obejrzeć bez pośredników 6 mieszkań, z czego 1 okazało idealne i obecnie czekam już tylko na przyznanie kredytu i przeniesienie prawa własności.

Uważam, że zanim udamy się do biura pośrednictwa warto samodzielnie rozejrzeć się za mieszkaniem. Pozwoli nam to oszczędzić przynajmniej kilka tysięcy złotych, a także da sporą przewagę w negocjacji ceny z właścicielem, gdyż on też oszczędza pieniądze omijając pośrednika. Dodatkowo jeżeli mieszkanie nie jest obciążone problemami typu dożywotni lokator, zadłużenie itp. to praca pośrednika sprowadziłaby się tylko do skojarzenia kupującego ze sprzedającym. I tutaj rodzi się pytanie czy warto za to płacić kilka tysięcy złotych?

W #2 części serii “Jak kupić mieszkanie” będzie o tym jak negocjować cenę mieszkania »

O wprowadzeniu zmian w programie “Rodzina na swoim” słyszymy już przynajmniej od stycznia tego roku. Posłowie nie spieszyli się z podjęciem działań ale w końcu wczoraj - 15.07.2011 - odbyło się ostateczne głosowanie nad poprawkami zaproponowanymi przez senat i tym samym ustawa trafia do Prezydenta. Na podpisanie ustawy Prezydent ma 21 dni, po czym ustawa wchodzi w życie po 14 dniach od podpisania.

Oznacza to, że nowa ustawa wejdzie w życie najpóźniej 19 sierpnia 2011!

Zmiany są, można powiedzieć, rewolucyjne i z pewnością spowodują sporo zamieszania na polskim rynku nieruchomości. Jakie zatem zmiany w programie “Rodzina na swoim” zafundowali nam posłowie:

• najważniejszą zmianą są limity cenowe metra kwadratowego mieszkania, na które będzie można dostać dopłatę - zostały one znacznie zmniejszone. Obecnie limity określa się mnożąc koszt odtworzeniowy metra mieszkania (podawany przez wojewodę) razy wskaźnik 1,4.

  Od sierpnia zaś wskaźnik zostaje obniżony do 1,0 w przypadku mieszkań deweloperskich i 0,8 w przypadku mieszkań na rynku wtórnym.

  Jakie limity cenowe m2 będą obowiązywać:

  • Warszawa - pierwotny: 7011,50 zł, wtórny: 5609,20 zł
  • Łódź - pierwotny: 4725,50 zł, wtórny: 3780,40 zł
  • Kraków - pierwotny: 4730,50 zł, wtórny: 3784,40 zł
  • Wrocław - pierwotny: 4934,00 zł, wtórny: 3947,20 zł
  • Poznań - pierwotny: 5130,00 zł, wtórny: 4104,00 zł
• do programu zostają włączone także osoby niepozostające w związku małżeńskim i nieposiadające dzieci - czyli tzw. single
• wprowadzono również limit wiekowy kredytobiorców - do 35 lat, w przypadku małżeństw wystarczy, że jedna osoba nie będzie mieć ukończonych 35 lat. Limit ten nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci.
• ustalono datę zakończenia programu “Rodzina na swoim” na 31 grudnia 2012.

Szczegóły prac nad projektem zmiany ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania “Rodzina na swoim” można znaleźć na stronie sejmometr »

Trudno w tej chwili powiedzieć jak powyższe zmiany wpłyną na rynek nieruchomości. Ja osobiście się z tych zmian bardzo cieszę. Uważam, że nowe limity cenowe bardziej przystają do realiów zarobkowych w Polsce i z pewnością stwarzają dobre pole do negocjacji przy kupnie mieszkania.

Z drugiej strony przez najbliższe 5 tygodni przewiduję szaleństwo zakupowe, szczególnie wśród osób, które w tej chwili mogą skorzystać z “Rodziny na swoim”. Pośrednicy z pewnością nie będą próżnować i zrobią wszystko żeby przekonać potencjalnych kupców, że teraz jest ostatni dzwonek żeby kupić mieszkanie, bo przecież na rynku praktycznie nie ma mieszkań mieszczących się w nowych limitach.

Ja w każdym razie czekam na wejście ustawy w życie i ruszam na podbój rynku wtórnego w Poznaniu z nowym asem w rękawie:)