Dwa Pokoje

Ostatnio trafiłam na ciekawy komentarz porównujący koszty wynajmu i kupna mieszkania. Muszę przyznać, że nieźle mi namieszał w głowie.

Koniecznie zobacz film Na nieruchomości można stracić z komentarzem Michała Macierzyńskiego - analityka Bankier.pl zanim przejdziesz do dalszej części tego artykułu.

W skrócie - Pan Michał twierdzi, że w chwili obecnej zamiast kupna  mieszkania bardziej opłaca się je wynajmować, a uzyskaną w ten sposób nadwyżkę pieniędzy oszczędzać na wkład własny. Postanowiłam policzyć jak to wygląda w Poznaniu, gdzie planuję kupić swoje mieszkanie.

Porównajmy więc koszty kupna i wynajmu mieszkania 2 pokojowego o powierzchni 50 m².

Wynajem. W tej chwili wynajmuję takie mieszkanie za 800 zł odstępnego dla właściciela. Zdaję sobie sprawę, że to bardzo tanio i potrzeba wiele szczęścia żeby trafić na taką okazję. Dla poniższych obliczeń przyjmijmy więc, że płacimy za wynajem 1300 zł/ miesiąc, do tego czynsz i opłaty licznikowe, których nie bierzemy tu pod uwagę.

Kupno. W chwili obecnej można w Poznaniu dostać mieszkanie deweloperskie za 5500 zł/ m² (nie jest to najtaniej, nie jest też najdrożej, przyjmuję taką cenę, ponieważ daje nam ona pewien niewielki wybór wśród mieszkań kilku deweloperów). Mieszkanie 50 m² będzie nas zatem kosztować 275 000 zł. Bierzemy kredyt na 100 %. Zakładam, że mamy pieniądze na urządzenie mieszkania i dodatkowe opłaty związane z kupnem (np. notariusz).

Kredyt. Załóżmy, że bierzemy kredyt w PLN na 30 lat, oprocentowanie na tą chwilę 7,5%, raty równe, bez Rodziny na swoim. Rata kredytu przy tej kwocie będzie wynosić mniej więcej 1900 zł. Do tego oczywiście musimy doliczyć czynsz i opłaty licznikowe.

Już na tym etapie widać, że różnica między wynajmem a ratą kredytu wynosi 600 zł. Oszczędzając tą kwotę co miesiąc na rachunku oszczędnościowym oprocentowanym na 4% po roku uzbieramy 7350 zł w gotówce. Po dwóch latach zaoszczędzimy 15 000 zł.

Może to nie wygląda na jakąś ogromną kwotę, ale liczmy dalej.

Ile tak naprawdę kredytu spłacamy? Nasza rata 1900 zł składa się z części odsetkowej i kwoty, która pomniejsza nam kredyt. W tym przypadku ok 1700 zł to odsetki, a 200 zł to spłata kredytu! Tak, tylko 200 zł! Przez rok wpłacimy do banku w sumie 22800 zł, z czego 20400 zł to odsetki, a 2400 zł to kapitał, o który pomniejsza się całkowita kredytu.

A zatem po roku spłaty kredytu staliśmy się posiadaczami 0,43 metra kwadratowego mieszkania (2400 zł spłacone, metr mieszkania kosztował 5500 zł)! Jeśli spojrzeć na to jeszcze z innej perspektywy to metr kwadratowy realnie kosztuje nas ok 53 000 zł (kupiliśmy 0,43 m², zapłaciliśmy 22800 zł) ! W następnych latach wprawdzie część odsetkowa raty maleje, a kapitałowa rośnie, ale wyrównują się dopiero po kilkunastu latach spłacania.

Jeśli wstrzymamy się z kupnem mieszkania przez rok i co miesiąc będziemy oszczędzać te 600 zł różnicy, to po roku za uzbierane 7350 zł będziemy w stanie za gotówkę kupić 1,33 metra² mieszkania - czyli 3 razy więcej niż w przypadku kredytu.

Jest jeszcze przynajmniej jedna rzecz, którą trzeba wziąć pod uwagę w przypadku kredytu. Oprocentowanie kredytu jest zmienne i istnieje dosyć duże prawdopodobieństwo podwyżki stóp procentowych jeszcze w tym roku. Biorąc kredyt trzeba zatem przygotować się na wzrost raty kredytu. Ile w takim wypadku będzie wynosić rata naszego kredytu:

• wzrost stopy procentowej o 0,5 pkt. % - rata kredytu 2000 zł
• wzrost stopy procentowej o 1 pkt. % - rata kredytu 2100 zł
• wzrost stopy procentowej o 1,5 pkt.  % - rata kredytu 2200 zł
• wzrost stopy procentowej o 2 pkt. % - rata kredytu - 2300 zł

Dobrze jest zatem zaplanować dodatkowe min. 200 zł miesięcznie na ewentualną podwyżkę stóp procentowych. I tak samo, wynajmując mieszkanie odkładać te dodatkowe 200 zł, które po roku pozwolą nam kupić prawie pół metra kwadratowego więcej - za gotówkę.

Powyższa kalkulacja będzie się różnić w zależności od wariantów kredytu - jeśli mamy wkład własny, bierzemy kredyt walutowy lub w programie Rodzina na swoim. Na pewno warto samodzielnie przeprowadzić takie obliczenia, dostosowując je do własnej sytuacji finansowej oraz cen kupna/ najmu w mieście, w którym mieszkamy.

I tylko jedno jest pewne, że zarzynamy się, nierzadko oddając całą pensję bankowi, z czego tylko marne ochłapy trafiają na spłatę zadłużenia, a większość stanowi haracz dla banku za udzielenie kredytu.

Po raz kolejny media serwują nam artykuł na temat rynku nieruchomości, który ma na celu nagonienie popytu. Tym razem eGospodarka raczy nas jakże sensacyjną wiadomością: “Ceny mieszkań w największych polskich aglomeracjach spadły do niespotykanego od lat poziomu“. Postanowiłam więc zbadać jak kształtowały się ceny mieszkań kilka lat temu i porównać je z dzisiejszymi.

Ale wróćmy na moment do komentowanego artykułu “Rynek nieruchomości w Polsce - maj 2009″. Dowiadujemy się z niego, że obecne średnie ceny ofertowe mieszkań powróciły do poziomu z kwietnia 2007 roku, czyli na dobrą sprawę, półmetku boomu na rynku nieruchomości. Nie wiem zatem skąd autorom wziął się ten “poziom niespotykany od lat”.

Dla mnie poziom cen niespotykany od lat to poziom z lat 2005-2006, kiedy ceny mieszkań były, moim zdaniem, adekwatne do zarobków przeciętnego Polaka. Natomiast ceny z roku 2007 są nadmuchane do granic przyzwoitości i póki co nie ma się co cieszyć, że “powróciliśmy” do tego poziomu.

Jak zatem kształtowały się ceny mieszkań przed laty? W archiwum Gazety natrafiłam za ciekawy artykuł ze stycznia 2006 roku pt. “Nowe mieszkania i domy budowane przez developerów w Poznaniu i powiecie”, prezentujący zestawienie cen mieszkań deweloperskich w tamtym okresie. Poniżej przedstawiam porównanie z rokiem 2009.

Styczeń 2006 rok.

Średnie ceny mieszkań deweloperskich w Poznaniu kształtowały się na poziomie 3000-3300 zł za m². Najtańsze 2699 zł/ m² (Naramowice), najdroższe 4200 zł/ m² (również Naramowice).

Marzec 2009 rok.

Średnie ceny w granicach 6000 zł/ m², najtańsze 4200 zł/ m² (Wilda), najdroższe nawet 15 000 / m² (Centrum).

Jak widać obecne ceny mieszkań deweloperskich są prawie dwukrotnie wyższe od cen sprzed 3 lat. A zatem entuzjazm dziennikarzy eGospodarki z nieprawdopodobnego wręcz spadku cen do poziomu z 2007 r. jest dla mnie niczym innym jak próbą przemycenia między wierszami przesłania “kupuj teraz, bo nie może być już taniej”. Ale jak widzimy, może być taniej, i to znacznie taniej.

Po raz kolejny apeluję aby sceptycznie podchodzić do wszelkich raportów, artykułów, prognoz publikowanych w mediach. Odnoszę wrażenie, że zdecydowana większość z nich ma charakter sponsorowany, a jedynym ich celem jest napędzanie zysku deweloperom i instytucjom udzielającym kredytów. Bo przecież jeśli nie będzie transakcji, to nie będzie prowizji, a do tego jak widać powyższe firmy nie chcą za wszelką cenę dopuścić.

W zeszłym tygodniu natknęłam się na ciekawy artykuł w Dzienniku i nie mogłam odmówić sobie skomentowania go tutaj pokrótce. A oto i on:

Kup mieszkanie, bo ceny pójdą w górę - Dziennik, 20.05.2009.

Najbardziej interesującym punktem tegoż jakże króciutkiego artykułu jest teza, a właściwie głębokie przekonanie autora (powołującego się na analityka Home Broker), że za 1,5-2 lat zabraknie mieszkań i ceny znów poszybują w górę. Dodatkowo autor zaznacza, że jeszcze tylko do połowy 2009 roku mieszkania powinny leciutko tanieć, a w połowie przyszłego roku ceny nieruchomości znów ruszą w górę.

Podobnych artykułów mieliśmy okazję już się naczytać 2 lata temu, kiedy to wmawiano nam, że ceny mieszkań będą rosnąć w nieskończoność. Jak się jednak okazuje, ceny mogą też spadać, czego nawet obecnie “analitycy” nie chcą oficjalnie przyznać.

Na co warto zwrócić uwagę w tym artykule? Przede wszystkim na fakt, iż autor powołuje się właśnie na “analityka” Home Broker - czyli firmy, która zajmuje się pośrednictwem w zakresie sprzedaży/ kupna nieruchomości. Nic więc dziwnego, że “analityk” sugeruje nam w podtekście aby szybciutko kupować mieszkanie, przecież od tego zależy jego prowizja. Im więcej osób uwierzy w przesłanie tego artykułu tym więcej takie firmy jak Home Broker zarobią. Proste.

Szkoda tylko, że Dziennik nie zamieścił pod artykułem notki, że jest to artykuł sponsorowany…

Temu podobne artykuły w roku 2007 wręcz zalały wszystkie media, od prasy brukowej po poważne programy dla inwestorów. I rzeczywiście udało się wtedy mediom rozpętać piekło (czyt. boom na rynku nieruchomości). W tamtym czasie było jednak dużo łatwiej namówić Polaków do szaleńczego kupowania mieszkań choćby ze względu na łatwą dostępność kredytów hipotecznych.

Mam nadzieję, że my - osoby planujące zakup mieszkania - będziemy podchodzić do takiej nagonki medialnej z dużą dozą rezerwy, zwracając uwagę na to kto kryje się za cytowanymi analizami. Jeśli pojawiają się analitycy np. Open Finance czy Home Broker to powinna się nam od razu zapalić “czerwona lampka”, że ktoś planuje ubić na naszej łatwowierności dobry interes.

Myślę, że w chwili obecnej nie ma żadnych przesłanek, które pozwalałyby myśleć, że ceny mieszkań lada dzień poszybują w kosmos. Ale to już temat na osobny wpis.

A zatem przesłaniem tego posta jest jedno krótkie zdanie: Uważaj na manipulację jaką serwują nam media!