Dwa Pokoje

Media donoszą, że rząd powoli przymierza się do likwidacji programu “Rodzina na swoim” (RnS). W roku 2011 mają zostać wprowadzone 4 zmiany w zasadach przyznawania kredytów RnS:

• maksymalny wiek kredytobiorcy ma zostać ograniczony do 35 lat
• o kredyt w RnS będą mogli ubiegać się single (tylko w przypadku mieszkań do 50m², ale rząd dopłaci tylko do 30 m²)
• zmniejszony zostanie współczynnik wyliczania maksymalnej ceny m2 z 1.4 do 1.3 w stosunku do kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych - wskaźnika podawanego przez wojewodów - co oznacza zmniejszenie limitów cen m²
  
• z RnS zostanie wyłączony rynek wtórny, czyli kredyty RnS będą udzielane wyłącznie na zakup mieszkań deweloperskich

Nie wiadomo jeszcze kiedy konkretnie powyższe zmiany miałyby wejść w życie. Niektóre media podają termin 01.01.2011, ale spotkałam się także z datą 01.07.2011. Trzeba zatem poczekać na oficjalny komunikat w tej sprawie.

Ale wracając jeszcze do zmniejszenia limitów cen, o jaki spadek tutaj chodzi? Przeliczmy na podstawie wskaźników dla Poznania. W chwili obecnej podany przez wojewodę koszt odtworzenia 1m² wynosi 4930 zł. Mnożąc tą kwotę razy 1.4 otrzymujemy 6902 zł - czyli obecny limit w RnS.

Jeśli współczynnik zostanie zmniejszony do 1.3 to do programu RnS będą się kwalifikować mieszkania o cenie m² do 4930 x 1.3 = 6409 zł. Czyli w sumie nadal dosyć sporo.

Generalnie planowane zmiany chyba mnie cieszą, chociaż do końca nie wiem:) Miło, że programem zostaną objęci single, jednak będą dostępne tylko mieszkania deweloperskie. Ja planuję kupić mieszkanie na rynku wtórnym, więc kredyt w Rns odpada.

Z drugiej strony jednak będzie pole do negocjacji, ponieważ rata kredytu bez Rns na stare mieszkanie będzie wyższa niż rata kredytu w RnS na mieszkanie deweloperskie (po warunkiem, że cena będzie podobna). Muszę to sobie jeszcze dokładnie obliczyć, jednak widzę tutaj dla siebie szansę na utargowanie dobrej ceny na rynku wtórnym. Obliczeniami się oczywiście podzielę w jednym z następnych wpisów:)

Ostatnio trafiłam na ciekawy komentarz porównujący koszty wynajmu i kupna mieszkania. Muszę przyznać, że nieźle mi namieszał w głowie.

Koniecznie zobacz film Na nieruchomości można stracić z komentarzem Michała Macierzyńskiego - analityka Bankier.pl zanim przejdziesz do dalszej części tego artykułu.

W skrócie - Pan Michał twierdzi, że w chwili obecnej zamiast kupna  mieszkania bardziej opłaca się je wynajmować, a uzyskaną w ten sposób nadwyżkę pieniędzy oszczędzać na wkład własny. Postanowiłam policzyć jak to wygląda w Poznaniu, gdzie planuję kupić swoje mieszkanie.

Porównajmy więc koszty kupna i wynajmu mieszkania 2 pokojowego o powierzchni 50 m².

Wynajem. W tej chwili wynajmuję takie mieszkanie za 800 zł odstępnego dla właściciela. Zdaję sobie sprawę, że to bardzo tanio i potrzeba wiele szczęścia żeby trafić na taką okazję. Dla poniższych obliczeń przyjmijmy więc, że płacimy za wynajem 1300 zł/ miesiąc, do tego czynsz i opłaty licznikowe, których nie bierzemy tu pod uwagę.

Kupno. W chwili obecnej można w Poznaniu dostać mieszkanie deweloperskie za 5500 zł/ m² (nie jest to najtaniej, nie jest też najdrożej, przyjmuję taką cenę, ponieważ daje nam ona pewien niewielki wybór wśród mieszkań kilku deweloperów). Mieszkanie 50 m² będzie nas zatem kosztować 275 000 zł. Bierzemy kredyt na 100 %. Zakładam, że mamy pieniądze na urządzenie mieszkania i dodatkowe opłaty związane z kupnem (np. notariusz).

Kredyt. Załóżmy, że bierzemy kredyt w PLN na 30 lat, oprocentowanie na tą chwilę 7,5%, raty równe, bez Rodziny na swoim. Rata kredytu przy tej kwocie będzie wynosić mniej więcej 1900 zł. Do tego oczywiście musimy doliczyć czynsz i opłaty licznikowe.

Już na tym etapie widać, że różnica między wynajmem a ratą kredytu wynosi 600 zł. Oszczędzając tą kwotę co miesiąc na rachunku oszczędnościowym oprocentowanym na 4% po roku uzbieramy 7350 zł w gotówce. Po dwóch latach zaoszczędzimy 15 000 zł.

Może to nie wygląda na jakąś ogromną kwotę, ale liczmy dalej.

Ile tak naprawdę kredytu spłacamy? Nasza rata 1900 zł składa się z części odsetkowej i kwoty, która pomniejsza nam kredyt. W tym przypadku ok 1700 zł to odsetki, a 200 zł to spłata kredytu! Tak, tylko 200 zł! Przez rok wpłacimy do banku w sumie 22800 zł, z czego 20400 zł to odsetki, a 2400 zł to kapitał, o który pomniejsza się całkowita kredytu.

A zatem po roku spłaty kredytu staliśmy się posiadaczami 0,43 metra kwadratowego mieszkania (2400 zł spłacone, metr mieszkania kosztował 5500 zł)! Jeśli spojrzeć na to jeszcze z innej perspektywy to metr kwadratowy realnie kosztuje nas ok 53 000 zł (kupiliśmy 0,43 m², zapłaciliśmy 22800 zł) ! W następnych latach wprawdzie część odsetkowa raty maleje, a kapitałowa rośnie, ale wyrównują się dopiero po kilkunastu latach spłacania.

Jeśli wstrzymamy się z kupnem mieszkania przez rok i co miesiąc będziemy oszczędzać te 600 zł różnicy, to po roku za uzbierane 7350 zł będziemy w stanie za gotówkę kupić 1,33 metra² mieszkania - czyli 3 razy więcej niż w przypadku kredytu.

Jest jeszcze przynajmniej jedna rzecz, którą trzeba wziąć pod uwagę w przypadku kredytu. Oprocentowanie kredytu jest zmienne i istnieje dosyć duże prawdopodobieństwo podwyżki stóp procentowych jeszcze w tym roku. Biorąc kredyt trzeba zatem przygotować się na wzrost raty kredytu. Ile w takim wypadku będzie wynosić rata naszego kredytu:

• wzrost stopy procentowej o 0,5 pkt. % - rata kredytu 2000 zł
• wzrost stopy procentowej o 1 pkt. % - rata kredytu 2100 zł
• wzrost stopy procentowej o 1,5 pkt.  % - rata kredytu 2200 zł
• wzrost stopy procentowej o 2 pkt. % - rata kredytu - 2300 zł

Dobrze jest zatem zaplanować dodatkowe min. 200 zł miesięcznie na ewentualną podwyżkę stóp procentowych. I tak samo, wynajmując mieszkanie odkładać te dodatkowe 200 zł, które po roku pozwolą nam kupić prawie pół metra kwadratowego więcej - za gotówkę.

Powyższa kalkulacja będzie się różnić w zależności od wariantów kredytu - jeśli mamy wkład własny, bierzemy kredyt walutowy lub w programie Rodzina na swoim. Na pewno warto samodzielnie przeprowadzić takie obliczenia, dostosowując je do własnej sytuacji finansowej oraz cen kupna/ najmu w mieście, w którym mieszkamy.

I tylko jedno jest pewne, że zarzynamy się, nierzadko oddając całą pensję bankowi, z czego tylko marne ochłapy trafiają na spłatę zadłużenia, a większość stanowi haracz dla banku za udzielenie kredytu.

Jeszcze do 21 marca 2010 możesz założyć bezpłatne konto na stronie Krajowego Rejestru Długów i sprawdzić czy Twoje nazwisko figuruje na liście dłużników. Dodatkowo otrzymasz raport, z którego możesz się dowiedzieć jakie banki składały zapytanie o Ciebie w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Uważam, że warto sprawdzić siebie w bazie KRD zanim zaczniemy ubiegać się o kredyt. Dzięki temu możemy uniknąć niemiłej niespodzianki jeśli bank odmówi nam udzielenia kredytu z powodu figurowania na liście dłużników.

Aby założyć konto należy przejść na stronę konsument.krd.pl, kliknąć w link “załóż konto” i wypełnić formularz rejestracyjny. Po wypełnieniu formularza otrzymamy mailowo potwierdzenie założenia konta w serwisie. I w zasadzie można się już zalogować na swoje konto. W obrębie konta należy kliknąć w link “Sprawdź siebie”, a następnie przesłać na podany email czytelny skan lub zdjęcie dowodu osobistego.

Raporty będą dostępne na naszym koncie w ciągu 24 godzin (w dni robocze) od wysłania skanu dowodu osobistego.

U mnie trwało to tylko ok 20 minut - może dlatego, że jak się dowiedziałam z raportu - nie jestem wpisana na listę dłużników, ani też żaden bank o mnie nie pytał w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Ale to chyba dobrze…:)