Dwa Pokoje

W zeszłym tygodniu natknęłam się na ciekawy artykuł w Dzienniku i nie mogłam odmówić sobie skomentowania go tutaj pokrótce. A oto i on:

Kup mieszkanie, bo ceny pójdą w górę - Dziennik, 20.05.2009.

Najbardziej interesującym punktem tegoż jakże króciutkiego artykułu jest teza, a właściwie głębokie przekonanie autora (powołującego się na analityka Home Broker), że za 1,5-2 lat zabraknie mieszkań i ceny znów poszybują w górę. Dodatkowo autor zaznacza, że jeszcze tylko do połowy 2009 roku mieszkania powinny leciutko tanieć, a w połowie przyszłego roku ceny nieruchomości znów ruszą w górę.

Podobnych artykułów mieliśmy okazję już się naczytać 2 lata temu, kiedy to wmawiano nam, że ceny mieszkań będą rosnąć w nieskończoność. Jak się jednak okazuje, ceny mogą też spadać, czego nawet obecnie “analitycy” nie chcą oficjalnie przyznać.

Na co warto zwrócić uwagę w tym artykule? Przede wszystkim na fakt, iż autor powołuje się właśnie na “analityka” Home Broker - czyli firmy, która zajmuje się pośrednictwem w zakresie sprzedaży/ kupna nieruchomości. Nic więc dziwnego, że “analityk” sugeruje nam w podtekście aby szybciutko kupować mieszkanie, przecież od tego zależy jego prowizja. Im więcej osób uwierzy w przesłanie tego artykułu tym więcej takie firmy jak Home Broker zarobią. Proste.

Szkoda tylko, że Dziennik nie zamieścił pod artykułem notki, że jest to artykuł sponsorowany…

Temu podobne artykuły w roku 2007 wręcz zalały wszystkie media, od prasy brukowej po poważne programy dla inwestorów. I rzeczywiście udało się wtedy mediom rozpętać piekło (czyt. boom na rynku nieruchomości). W tamtym czasie było jednak dużo łatwiej namówić Polaków do szaleńczego kupowania mieszkań choćby ze względu na łatwą dostępność kredytów hipotecznych.

Mam nadzieję, że my - osoby planujące zakup mieszkania - będziemy podchodzić do takiej nagonki medialnej z dużą dozą rezerwy, zwracając uwagę na to kto kryje się za cytowanymi analizami. Jeśli pojawiają się analitycy np. Open Finance czy Home Broker to powinna się nam od razu zapalić “czerwona lampka”, że ktoś planuje ubić na naszej łatwowierności dobry interes.

Myślę, że w chwili obecnej nie ma żadnych przesłanek, które pozwalałyby myśleć, że ceny mieszkań lada dzień poszybują w kosmos. Ale to już temat na osobny wpis.

A zatem przesłaniem tego posta jest jedno krótkie zdanie: Uważaj na manipulację jaką serwują nam media!

Czytając przeróżne analizy rynku nieruchomości zamieszczane na portalach internetowych często spotykamy odwołania do danych statystycznych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS). Postanowiłam zatem sama sprawdzić jakie ciekawe dane w kontekście kupna mieszkania można na stronie GUS znaleźć. No i natrafilam na 2 interesujące raporty.

1. Mieszkania oddane do użytkowania w poszczególnych miesiącach lat 1991-2009. Raport w pliku Microsoft Excel trzeba zapisać na swoim komputerze.

Z raportu wynika, że w okresie od stycznia 1991 do kwietnia 2009 do użytku zostało oddanych łącznie 1,949,805 (czyli prawie dwa miliony!) mieszkań. Wliczone są w to mieszkania deweloperskie, budownictwo indywidualne (domy), mieszkania spółdzielcze, komunalne i zakładowe.

Liczba oddanych mieszkań w poszczególnych latach kształtuje się więc następująco:

Myślę, że powyższe liczby wytrącają główny argument z rąk analitykom i forumowiczom głoszącym rychły wzrost cen z powodu brakujących 1,5 mln mieszkań. Szczególnie, że dane o brakujących mieszkaniach pochodzą ze spisu powszechnego przeprowadzonego w roku 2002. A od tego czasu, jak zresztą wyraźnie z powyższych danych wynika, zaspokojono znaczną część popytu na budownictwo mieszkaniowe. Dodatkowo wygląda na to, że rok 2009 będzie rekordowy pod względem liczby nowych mieszkań oddanych do użytku.

2. Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-IV 2009 r. Raport dostępny w pliku PDF.

Jak dowiadujemy się z raportu w okresie styczeń-kwiecień 2009 r. do użytku zostało oddanych 53,576 mieszkań - czyli o 9% więcej niż w roku 2008 i aż o prawie 50% więcej niż w roku 2007. Z drugiej strony jednak liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych spadła o 35% w stosunku do ubiegłego roku.

Warto zwrócić uwagę, że wzrost liczby oddanych mieszkań w 2009 roku jest w dużej mierze zasługą deweloperów. W pierwszych 4 miesiącach 2009 roku oddali oni do użytku aż o 25% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie 2008 roku (a konkretnie 19,765 - I-IV 2008 r., 24,896 - I-IV 2009 r.) Przy czym liczba mieszkań spółdzielczych, komunalnych i wybudowanych indywidualnie utrzymała się mniej więcej na tym samym poziomie co w roku ubiegłym.

Dodatkowo z raportu dowiadujemy się, że w sześciu województwach nastąpił wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku w stosunku do ubiegłego roku. Natomiast w pozostałych dziesięciu oddano mniej mieszkań niż w 2008 r. Największy wzrost liczby nowych mieszkań nastąpił w województwach małopolskim (o 59,8%), dolnośląskim (o 57,1%) i opolskim (o 30,5%). Pozostałe województwa, w których oddano więcej mieszkań to mazowieckie, wielkopolskie i lubuskie. Największy spadek odnotowały województwa warmińsko-mazurskie (o 35,9%), świętokrzyskie (o 26,8%) i pomorskie (o 15,2%).

Uważam, że warto bliżej przyjrzeć się obu raportom, przede wszystkim dlatego, że zostały opublikowane przez instytucję państwową - czyli są obiektywne. Wnioski natomiast należy wyciągnąć samodzielnie, a do analiz przeróżnych ekspertów publikowanych w mediach podchodzić z pewną rezerwą. Szczególnie, że owi eksperci przeważnie reprezentują komercyjne placówki finansowe (Expander, Open Finance) lub biura nieruchomości (Home Broker), którym to przecież zależy na utrzymaniu wysokich cen (wyższa prowizja) i namówieniu do kupna jak największej ilości osób (jeszcze wyższa prowizja).

Poniżej linki do raportów na stronie GUS:

Mieszkania oddane do użytkowania w poszczególnych miesiącach lat 1991-2009

Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-IV 2009 r

__________________________________________________________________________

Jak dowiadujemy się ze strony internetowej firmy, Agencja Inwestycyjna jest jednym z pierwszych poznańskich deweloperów - działa w branży od 1992 roku i jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W chwili obecnej deweloper posiada wolne mieszkania na sprzedaż w czterech lokalizacjach - trzy na Piątkowie i jedną na Naramowicach. Przypatrzmy się im po kolei:

• os. Jagiełły - na chwilę obecną wolnych jest jeszcze 7 mieszkań dwupokojowych o powierzchni ok. 53 m², mniejsze są już wyprzedane. Plusem tej lokalizacji jest dobre usytuowanie pod względem komunikacji - drogi, tramwaje; a także ogólnodostępna infrastruktura osiedlowa. Minusem jest położenie w bardzo bliskim sąsiedztwie wieży telewizyjnej. Mieszkania są gotowe do zamieszkania.
• ul. Królewska - w tej lokalizacji oferowane są 34 wolne mieszkania w 2 budynkach. Lokalizacja dosyć dobra, choć do tramwaju trzeba kawałek podejść. Osiedle istnieje od jakiegoś czasu, jest infrastruktura.
• os. Batorego - zostały tylko 2 mieszkania dwupokojowe o powierzchni 56 m2 - a więc te największe. Lokalizacja bardzo dobra, blisko sklepy, tramwaj, autobusy, kampus uniwersytecki. Minusem jest duże zagęszczenie budynków na osiedlu. Budynek oddany do użytku w czerwcu 2008 r.
• ul. Błażeja - tzw. Żurawiniec Park - pierwszy etap zakończony w lutym 2009, Agencja ma do sprzedania jeszcze 31 mieszkań o powierzchni 35 m2 do 66m2. Ogromnym minusem tej lokalizacji są potworne korki w godzinach szczytu i kiepska komunikacja miejska.

Generalnie budownictwo Agencji Inwestycyjnej nie wyróżnia się szczególnym designem. Projekty są proste, przypominające bloki z poprzedniego systemu. Rozkład mieszkań też nie zachwyca. Ot, po prostu przeciętne bloki. To oczywiście moje, subiektywne zdanie.

A teraz najciekawszy punkt, na który wszyscy pewnie z niecierpliwością czekają - ceny mieszkań (informacje zaczerpnięte ze strony internetowej dewelopera).

Poniżej podane są ceny brutto za 1 m2.

os. Jagiełły

parter - 5374 zł (maj 2009), 5489 zł (marzec 2009)

I, II piętro - 5473 zł (maj 2009), 5590 zł (marzec 2009)

III piętro - 5423 zł (maj 2009), 5540 zł (marzec 2009)

ul. Królewska

parter - 5750 zł (maj 2009), 5895 zł (marzec 2009)

I, II piętro - 5850 zł (maj 2009), 5997 zł (marzec 2009)

III piętro - 5800 zł (maj 2009), 5946 zł (marzec 2009)

os. Batorego

parter - 6290 zł (maj 2009)

III piętro - 6344 zł (maj 2009)

ul. Błażeja

wiosenna promocja - gratis boks garażowy

parter - 5671 zł (maj 2009)

I piętro - 5885 zł (maj 2009)

II i III piętro - 6099 zł (maj 2009)

Niestety dla inwestycji na ul. Błażeja i os. Batorego nie posiadam danych historycznych z marca tego roku. Dodam jeszcze, że podczas marcowych targów nieruchomości (skąd właśnie pochodzą dane) deweloper oferował rabaty cenowe dla osób zdecydowanych podpisać umowę w ciągu 14 dni, ale ceny i tak były nieco wyższe od obecnych - majowych. Ciekawa jestem co się wydarzy za kolejne kilka miesięcy, a nauka jaka płynie z tej sytuacji to może, że nie warto się śpieszyć z zakupem…?

W każdym razie o dalszych obniżkach cen postaram się informować na bieżąco. A póki co, z pełną ofertą tego dewelopera można zapoznać się na jego oficjalnej stronie - www.ai.poznan.pl