Dwa Pokoje

Mimo, że boom mieszkaniowy mamy już za sobą inwestycje w nieruchomości wciąż cieszą się popularnością. Niektóre osoby traktują kupno mieszkania pod wynajem jako sposób na zapewnienie sobie godziwej emerytury, gdyż za 30 lat będą mieć spłacone mieszkanie z pieniędzy najemców. To mieszkanie będzie można dalej wynajmować zapewniając sobie tym samym comiesięczny zastrzyk gotówki, lub sprzedać i pozyskać pieniądze na emeryturę.

Kupując mieszkanie przeznaczone pod wynajem kierujemy się przeważnie nieco innymi kryteriami niż gdy kupujemy mieszkanie, w którym sami mamy mieszkać. Jako, że od rozpoczęcia studiów mieszkam w wynajmowanym mieszkaniu (w sumie to już moje 9 mieszkanie), postanowiłam przemyśleć, jakie czynniki decydują o tym, że dane mieszkanie jest bardziej atrakcyjne dla najemców niż inne.

Na co zatem zwrócić uwagę kupując mieszkanie pod wynajem, szczególnie jeśli planujemy wynajmować studentom:

• lokalizacja - jest to jeden z ważniejszych czynników, decydujących o tym, czy nasze mieszkanie będzie przez potencjalnych najemców postrzegane jako atrakcyjne. Warto kupić mieszkanie blisko uczelni lub z dobrym do niej dojazdem. W dużych miastach różne uczelnie są przeważnie rozsiane po różnych dzielnicach, co daje nam dosyć duży obszar, który możemy brać pod uwagę. Grunt do dobry dojazd zarówno na uczelnię, jak i do centrum.
• rozkład mieszkania - moim zdaniem najlepiej sprawdzi się mieszkanie z osobną kuchnią oraz nieprzejściowymi pokojami. Studenci przeważnie wynajmują mieszkanie w kilka osób i mało kto chce mieszkać w pokoju z aneksem kuchennym, czy przejściowym.
• metraż mieszkania - większy metraż oznacza wyższą cenę kupna mieszkania ale niekoniecznie musi oznaczać wyższą cenę wynajmu. Większość studentów chce przede wszystkim płacić za wynajem jak najmniej i chętniej skuszą się na mieszkanie o mniejszym metrażu ale tańsze. Przykładowo policzmy dla Poznania jak to się kształtuje.
  

  	Mieszkanie 2-pok. 50 m2	Mieszkanie 2-pok. 40 m2
  Cena za m2:	4,300 zł	4,300 zł
  Cena kupna:	210,000 zł	172,000 zł
  Rata kredytu w PLN:	1400 zł	1150 zł
  Średni zysk z najmu:	1200-1300 zł	1200-1300 zł

  Powyższe obliczenia to tylko przykład. Kupując mieszkanie należy samodzielnie rozeznać sie cenach wynajmu na lokalnym rynku i przeliczyć jaki będzie stosunek raty kredytu do zysków z najmu.

• stan mieszkania - warto zwrócić uwagę czy mieszkanie nadaje się do generalnego remontu, czy wystarczy tylko odmalować i już można wprowadzić lokatorów. Dodatkowo niektóre mieszkania sprzedawane są razem z meblami, co pozwala obniżyć koszty inwestycji.

• wysokość czynszu - przed podjęciem decyzji należy zorientować sie jaka jest wysokość czynszu w danym lokalu. Na różnych osiedlach koszty czynszu mogą się różnić nawet o 100 zł, a wyższy czynsz podnosi całościową cenę wynajmu mieszkania, przez co staje się mniej atrakcyjne dla potencjalnych najemców.

Myślę, że warto dołożyć starań by kupić mieszkanie o jak najlepszych walorach w stosunku do ceny kupna. Bo choć w obecnym czasie dosyć łatwo jest pozyskać najemców (choćby studentów), to trzeba wziąć pod uwagę fakt, że w wiek studencki wchodzi właśnie pokolenie niżu demograficznego. Może to oznaczać mniejszą liczbę osób zainteresowanych wynajmem, którzy staną się bardziej wybredni w swoich poszukiwaniach mieszkania.

Kilka dni temu Główny Urząd Statystyczny opublikował informację o ilości mieszkań oddanych do użytku w pierwszym półroczu 2009. Według tych danych od stycznia do czerwca 2009 roku do zostało oddanych około 76,000 mieszkań, czyli prawie 10% więcej niż w tym samym okresie roku 2008!

Mało tego, jeśli wnikliwiej przeanalizujemy podane przez GUS dane to dostrzeżemy, że liczba nowych mieszkań oddanych przez deweloperów jest aż o 23% wyższa (!) niż w tym samym okresie ubiegłego roku. A konkretnie - w pierwszych 6 miesiącach roku 2008 do użytku zostało oddanych 29,000 mieszkań, natomiast w roku 2009 już ok. 35,700.

Wygląda na to, że deweloperzy właśnie zaczynają oddawać do użytku mieszkania, których budowę rozpoczęli w czasie boomu na rynku nieruchomości. Jednak z racji na ograniczenie akcji kredytowej przez banki oraz brak akceptacji wysokich cen przez obecnych kupujących duża część nowych mieszkań wciąż czeka na nabywców.

Jest to dobra wiadomość dla nas, osób planujących kupno mieszkania. Jeśli nadwyżka niesprzedanych mieszkań się utrzyma, lub nawet wzrośnie, ceny mogą jeszcze znacznie spaść.  Już w tej chwili spadek cen mieszkań deweloperskich jest widoczny, niektórzy poznańscy deweloperzy obniżyli ceny nawet o 20% w ciągu ostatniego roku.

Zobaczymy jak sytuacja na rynku nowych mieszkań będzie się kształtować w ciągu najbliższych miesięcy, jednak stan obecny może napawać optymizmem.

Planując zakup nieruchomości niemal od razu zaczyna nam kołatać w głowie pytanie:

• w jakim banku dostanę najlepszy kredyt hipoteczny?

Większość z nas odpowiedzi na powyższe pytanie szuka u doradcy finansowego. Tymczasem wiele osób traci okazję otrzymania naprawdę dobrych warunków kredytu przez nieznajomość portalu AukcjeKredytowe.pl, za pośrednictwem którego można ubiegać się o kredyt mieszkaniowy bez wychodzenia z domu.

Największą zaletą portalu jest to, że korzystanie z niego jest bardzo proste i zupełnie bezpłatne. Po zarejestrowaniu się wystarczy tylko otworzyć aukcję, w której podajemy jaki kredyt nas interesuje i jakie mamy warunki finansowe (zarobki, wkład własny itp.). Od tej chwili banki zaczynają o nas konkurować, oferując najlepsze warunki kredytu hipotecznego. Przeważnie lepsze, niż gdybyśmy udali się bezpośrednio do banku.

Gdy jedna z ofert nas zainteresuje, zamykamy aukcję i otrzymujemy certyfikat potwierdzający wylicytowane warunki. Następnie z certyfikatem i pozostałymi wymaganymi dokumentami udajemy się do banku, który musi jeszcze zweryfikować czy prawidłowo przedstawiliśmy na aukcji swoją sytuację materialną. Jeśli wszystko się zgadza otrzymujemy kredyt hipoteczny na warunkach przedstawionych nam w aukcji.

Jak widać cały proces ubiegania się o kredyt jest bardzo prosty i pozwala zaoszczędzić czas, który musielibyśmy poświęcić na chodzenie po bankach.

Co jeszcze podoba mi się w AukcjeKredytowe.pl?

• Nie muszę wychodzić z domu żeby dowiedzieć się na jaki kredyt mogę liczyć i jaki bank oferuje mi najlepsze warunki kredytu mieszkaniowego.
• To ja składam zapytanie a banki „biją się” o mnie. Nie muszę prowadzić negocjacji, bo to banki muszą się postarać by przedstawić ofertę lepszą od konkurencji.
• Mogę szybko i łatwo porównać kredyty hipoteczne wielu banków, które złożyły mi ofertę dopasowaną do mojej zdolności kredytowej.
• Otrzymuję ofertę bezpośrednio od banku, a nie od doradcy np. Open Finance, który niekoniecznie musi się kierować moim dobrem ale chęcią zarobienie dla siebie najwyższej prowizji.
• Korzystanie z portalu jest bezpłatne i ostatecznie niezobowiązujące jeśli żaden bank nie zaoferuje mi satysfakcjonujących warunków kredytu mieszkaniowego. Mogę się w każdej chwili wycofać z podpisania umowy, bez żadnych konsekwencji.
• Moje dane osobowe są bezpieczne, ponieważ nie są dostępne innym użytkownikom. Tylko przedstawiciele banków, które podpisały umowę z portalem AukcjeKredytowe.pl mają dostęp do podanych przeze mnie informacji.

Jako fanka nowoczesnych rozwiązań jestem oczarowana możliwościami jakie portal stwarza nam, osobom planującym kupić mieszkanie. Do tej pory odbyłam jedną rozmowę w banku odnośnie kredytu hipotecznego, która trwała około pół godziny. A że chciałabym mieć porównanie z ofertami innych banków trochę przerażała mnie wizja spędzenia długich godzin u przeróżnych doradców kredytowych, nie mówiąc już o negocjacjach warunków, do których nawet nie wiem jak się zabrać.

Myślę, że AukcjeKredytowe.pl pozwolą niejednej osobie (w tym mi) zaoszczędzić sporo czasu, a jednocześnie otrzymać kredyt na lepszych warunkach. Oczywiście jak tylko wezmę udział w aukcji napiszę o moich wrażeniach na blogu.

Jeśli chcesz zobaczyć, czy dzięki portalowi możesz otrzymać lepszy kredyt hipoteczny zarejestruj się w AukcjeKredytowe.pl.

____________________________________________________________________________

Agrobex jako deweloper działa na polskim rynku od 1997 roku, a więc od około 12 lat. Nie jest jednak członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Firma zasłynęła w ostatnim czasie w Poznaniu budując kompleks mieszkań i apartamentów przy ul. Ułańskiej, w dawnym miejscu stacjonowania Pułku Ułanów Poznańskich.

Na chwilę obecną Agrobex ma w sprzedaży szereg mieszkań aż w 5 lokalizacjach - 4 na terenie Poznania i 1 w Swarzędzu. Przyjrzyjmy się im zatem bliżej:

• os. Ułańskie - wg planów ostatni budynek na tym osiedlu zostanie oddany do użytku z końcem czerwca 2009, a więc już lada moment. Na sprzedaż zostało jeszcze 13 apartamentów w zabytkowej zabudowie i 39 mieszkań. Niewątpliwą zaletą tej lokalizacji jest niewielka odległość od centrum oraz dogodny dojazd w różne części miasta.
  Ceny apartamentów kształtują się na poziomie 8,500 zł/ m2, należy również dokupić 2 miejsca garażowe w łącznej cenie 70,000 zł. Koszt najtańszego apartamentu wynosi zatem 573,873 zł ( a więc nieco ponad pół miliona złotych).
  Mieszkania są nieco tańsze, ceny zaczynają się od 6,500 zł/ m2 przy większym metrażu. Chcąc kupić mieszkanie dwupokojowe o powierzchni ok 50 m2 musimy liczyć się z kosztem rzędu 350,000 zł.
• Wiklinova na Dębcu - w tej inwestycji docelowo ma powstać 45 mieszkań, które zostaną oddane do użytku w czerwcu 2010 roku. Okolica nie jest szczególnie atrakcyjna, Dębiec niestety nie należy do najelegantszych dzielnic. Lepiej sprawa wygląda z dojazdem - w pobliżu pętla tramwajowa i zjazd na autostradę A2.
  Ceny zaczynają się od 4,992 zł/ m2 za duże mieszkanie. Na zakup mieszkania dwupokojowego o powierzchni ok 50 m2 musimy przeznaczyć ok. 266,000 zł, ale w cenie mamy komórkę lokatorską i miejsce postojowe. W tej chwili dostępnych jest jeszcze 28 mieszkań.
• ul. Górczyńska - choć termin ukończenia przewidziany jest dopiero na wrzesień 2010 roku, to sprzedano już kilka mieszkań w tej inwestycji. Docelowo mają powstać 42 mieszkania, w tej chwili dostępne są jeszcze 32. Najtańsze mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 47 m2 na parterze kosztuje 242,773 zł (5149 zł/m2). Za podobne mieszkanie na wyższym piętrze zapłacimy już ok. 5,500 zł/ m2.
• ul. Wańkowicza na poznańskim Strzeszynie - do sprzedania pozostało tylko jedno mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 53 m2, za które trzeba zapłacić 250,000 zł. Cena ok. 4,716/ m2 jest z pewnością atrakcyjna, więc dziwi mnie, że mieszkanie jeszcze nie znalazło nabywcy.
• Swarzędz os. Działyńskiego - w sumie dostępnych jest jeszcze 57 mieszkań w 3 segmentach. Mieszkania kuszą dosyć atrakcyjną ceną zaczynającą się już od 4,050 zł/ m2 przy większym metrażu. Za mieszkanie dwupokojowe o powierzchni ok. 55 m2 na wyższych piętrach trzeba zapłacić ok. 240,000 zł. Ostatni segment zostanie oddany do użytku we wrześniu 2009 r.

Jak widać czasy gdy mieszkania dewloperskie rozchodziły się praktycznie w pierwszym dniu sprzedaży już dawno minęły. Obecnie mamy dosyć spory wybór mieszkań gotowych do zamieszkania od zaraz lub w najbliższych tygodniach. Daje to nam, kupującym, możliwość obejrzenia mieszkania nie tylko “na papierze” ale przede wszystkim w rzeczywistości. No i widać też, że ceny zaczynają powoli schodzić na ziemię.

Aktualne ceny i dostępność mieszkań można sprawdzić bezpośrednio na stronie dewelopera - www.agrobex-mieszkania.eu.

Po raz kolejny media serwują nam artykuł na temat rynku nieruchomości, który ma na celu nagonienie popytu. Tym razem eGospodarka raczy nas jakże sensacyjną wiadomością: “Ceny mieszkań w największych polskich aglomeracjach spadły do niespotykanego od lat poziomu“. Postanowiłam więc zbadać jak kształtowały się ceny mieszkań kilka lat temu i porównać je z dzisiejszymi.

Ale wróćmy na moment do komentowanego artykułu “Rynek nieruchomości w Polsce - maj 2009″. Dowiadujemy się z niego, że obecne średnie ceny ofertowe mieszkań powróciły do poziomu z kwietnia 2007 roku, czyli na dobrą sprawę, półmetku boomu na rynku nieruchomości. Nie wiem zatem skąd autorom wziął się ten “poziom niespotykany od lat”.

Dla mnie poziom cen niespotykany od lat to poziom z lat 2005-2006, kiedy ceny mieszkań były, moim zdaniem, adekwatne do zarobków przeciętnego Polaka. Natomiast ceny z roku 2007 są nadmuchane do granic przyzwoitości i póki co nie ma się co cieszyć, że “powróciliśmy” do tego poziomu.

Jak zatem kształtowały się ceny mieszkań przed laty? W archiwum Gazety natrafiłam za ciekawy artykuł ze stycznia 2006 roku pt. “Nowe mieszkania i domy budowane przez developerów w Poznaniu i powiecie”, prezentujący zestawienie cen mieszkań deweloperskich w tamtym okresie. Poniżej przedstawiam porównanie z rokiem 2009.

Styczeń 2006 rok.

Średnie ceny mieszkań deweloperskich w Poznaniu kształtowały się na poziomie 3000-3300 zł za m². Najtańsze 2699 zł/ m² (Naramowice), najdroższe 4200 zł/ m² (również Naramowice).

Marzec 2009 rok.

Średnie ceny w granicach 6000 zł/ m², najtańsze 4200 zł/ m² (Wilda), najdroższe nawet 15 000 / m² (Centrum).

Jak widać obecne ceny mieszkań deweloperskich są prawie dwukrotnie wyższe od cen sprzed 3 lat. A zatem entuzjazm dziennikarzy eGospodarki z nieprawdopodobnego wręcz spadku cen do poziomu z 2007 r. jest dla mnie niczym innym jak próbą przemycenia między wierszami przesłania “kupuj teraz, bo nie może być już taniej”. Ale jak widzimy, może być taniej, i to znacznie taniej.

Po raz kolejny apeluję aby sceptycznie podchodzić do wszelkich raportów, artykułów, prognoz publikowanych w mediach. Odnoszę wrażenie, że zdecydowana większość z nich ma charakter sponsorowany, a jedynym ich celem jest napędzanie zysku deweloperom i instytucjom udzielającym kredytów. Bo przecież jeśli nie będzie transakcji, to nie będzie prowizji, a do tego jak widać powyższe firmy nie chcą za wszelką cenę dopuścić.