Dwa Pokoje

Z podpisaną umową przedwstępną możemy udać się do banku by złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Skąd jednak mamy wiedzieć, gdzie uzyskamy najlepszy kredyt mieszkaniowy? Duże portale często publikują przeróżne rankingi banków, jednak gdy zaczynamy szukać kredytu dla siebie okazuje się, że te rankingi na niewiele się zdają.

A zatem gdzie po najlepszy kredyt mieszkaniowy?

Z pewnością zastanawiasz się, który bank oferuje najlepsze warunku kredytu hipotecznego. Niestety nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi, gdyż warunki kredytowania zależą przede wszystkim od Twojej sytuacji materialnej. I tak niektóre banki wymagają pewnej kwoty minimalnych zarobków - tak jest np. w Reiffeisen Bank, BD Nord czy Deutche Bank, które na chwilę obecną wymagają zarobków na poziomie ok 3000 zł netto.

Inne banki, natomiast, nie mają wygórowanych wymagań i spokojnie możesz starać się o kredyt mieszkaniowy nawet jeśli Twoje zarobki są znacznie niższe. Do banków, które nie wymagają wysokich zarobków zalicza się m.in. Bank Pocztowy (na który ja się zdecydowałam), Bank ING, oba Banki PKO, PNB Paribas, Bank Millenium.

Najlepiej jest zrobić wstępne rozeznanie w kilku bankach, a później złożyć wnioski kredytowe do 3 banków. Jest to powszechna praktyka wśród osób zaciągających kredyt hipoteczny i pozwala zabezpieczyć się na wypadek odrzucenia wniosku w jednym z banków.

Jakie dokumenty są wymagane do kredytu hipotecznego?

• wniosek kredytowy, który otrzymamy w banku
• dowód osobisty i czasem jeszcze drugi dokument ze zdjęciem
• umowa przedwstępna kupna mieszkania
• dokumenty, które zostały okazane przy umowie przedwstępnej - w moim przypadku był to przydział mieszkania, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi (uzyskany od sprzedającego)
• dokumenty potwierdzające zarobki - ja prowadzę działalność gospodarczą, więc musiałam okazać księgę przychodów i rozchodów za bieżący i poprzedni rok oraz PIT za zeszły rok
• przy działalności gospodarczej trzeba też okazać zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i ZUS o niezaleganiu ze składkami oraz Wpis do Ewidencji i REGON
• aktualny odpis z Księgi Wieczystej nieruchomości lub, jeśli mieszkanie nie posiada Księgi Wieczystej, zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia Księgi
• niektóre banki wymagają także przedstawienia wyciągów z konta osobistego za ostatnie kilka miesięcy oraz ewentualnie jeszcze inne dokumenty

Jak długo czeka się na decyzję banku o przyznaniu kredytu hipotecznego?

To ile czasu minie nim otrzymamy decyzję banku zależy przede wszystkim od tego kiedy złożymy wszystkie dokumenty. Dlatego też warto zawczasu przygotować sobie takie zaświadczenia jak np. o niezaleganiu w ZUS i US, aktualny wpis do Ewidencji Działalności Gospodarczej czy zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.

Dodatkowo, jeśli składamy dokumenty u pośrednika typu Open Finance czy Expander to czas oczekiwania na decyzję zależeć będzie także od tego kiedy pośrednik wyśle nasze dokumenty do banku. Dlatego też  osobiście uważam, że jeśli już korzystamy z usług pośrednika, to warto chociaż do jednego banku aplikować bezpośrednio. Dzięki temu nie będziemy w 100% uzależnieni od 1 osoby.

Generalnie czas oczekiwania na decyzję zależy od banku, ale należy przyjąć, że będzie to ok 2 tygodni od momentu dostarczenia wszystkich, wymaganych dokumentów. Ja tyle mniej więcej czekałam na decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego w Banku Pocztowym (w tym wypadał też długi weekend listopadowy).

Który kredyt hipoteczny wybrać?

Jeśli dostaniesz decyzję pozytywną z więcej niż jednego banku to musisz oczywiście zdecydować się na podpisanie umowy kredytowej tylko z jednym. Co zatem trzeba wziąć pod uwagę dokonując wyboru banku, z którym będziemy związani kredytem mieszkaniowym przez następne 30 lat?

• wysokość marży - marża jest jednym z ważniejszych elementów kredytu, gdyż to jej wysokość ma wpływ na to jaką ratę będziemy co miesiąc płacić. Wiadomo - im niższa marża tym lepiej. Trzeba jednak zwrócić uwagę na kilka ‘haczyków’ stosowanych przez banki. Niektóre banki stosują tzw. marżę promocyjną - np. obniżoną przez pierwsze 3 lata lub uzależnioną od spełnienia przez nas innych warunków jak dokonywania comiesięcznych wpłat na konto, wykonywania operacji kartą debetową/ kredytową na określoną kwotę. Jeśli w danym miesiącu nie spełnimy jednego z tych warunków - np. zapomnimy zapłacić kartą kredytową 3 razy to marża (i oczywiście wysokość raty) zostaje podniesiona.
• prowizja - to jednorazowa opłata za udzielenie kredytu, w niektórych przypadkach możną ją doliczyć do kredytu, ale niektóre banki wymagają jej wpłaty w gotówce. Prowizja jest przeważnie zależna od kwoty kredytu i w większości banków mieści się w zakresie 0 - 3% całej kwoty o jaką wnioskujemy (czyli dla kredytu na 300 tys zł prowizja może się wahać od 0 zł do 9 tys zł!).
• tzw. cross sell - czyli dodatkowe produkty finansowe banku, w którym zaciągamy kredyt, na które musimy się zdecydować aby otrzymać dane warunki kredytu. Do najpopularniejszych zalicza się: konto bankowe (warto zwrócić uwagę na comiesięczne opłaty), karta kredytowa (ile kosztuje, czy musimy co miesiąc pamiętać o robieniu transakcji), programy regularnego oszczędzania (na ile lat zawierana jest umowa, ile będziemy musieli wpłacać), ubezpieczenie na życie (ile kosztuje, jakie są warunki).
• ubezpieczenie nieruchomości - jest ono wymagane we wszystkich bankach jako zabezpieczenie kredytu. Niektóre banki jednak wymagają wykupienia ubezpieczenia wyłącznie u wskazanego przez siebie ubezpieczyciela, który może oferować znacznie gorsze warunki od rynkowych. Warto zatem zrobić rozeznanie także na rynku ubezpieczeniowym.
• wycenia nieruchomości - przeważnie zawsze jest przeprowadzana jednak jej koszty znacznie się różnią w zależności od banku. Trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 300 - 500 zł, choć np. Bank Pocztowy przeprowadza tylko fotoinspekcję, a jej koszt to 150 zł.

Podejmując decyzję z którym bankiem podpisać umowę o kredyt hipoteczny warto wziąć pod uwagę wszystkie powyższe czynniki. Czasem bowiem jest tak, że jeden bank ma niską marżę ale wysoką prowizję i ostatecznie zapłacimy więcej niż w banku drugim z wyższą wprawdzie marżą ale prowizją 0%.

Ja, jak już wspomniałam, zdecydowałam się na kredyt hipoteczny RnS w Banku Pocztowym. Warunki jakie mi zaproponowano były najlepsze w stosunku do innych banków i do moich potrzeb. Prowizja 0%, marża 1,3%. Do tego musiałam tylko założyć darmowe konto bankowe (bez karty debetowej). Dodatkowo w Banku Pocztowym można dowolnie nadpłacać kredyt bez żadnych opłat i limitów kwotowych - a na tym mi bardzo zależało (w dalszych postach napiszę więcej o nadpłacaniu kredytu). Są to na chwilę obecną naprawdę dobre warunki kredytu złotowego Rodzina na Swoim.

A gdy podpiszesz umowę kredytową następnym krokiem jest podpisanie umowy przyrzeczonej kupna mieszkania »

Gdy dogadaliśmy się ze sprzedającym i wyrażamy chęć kupna danej nieruchomości kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej kupna mieszkania.

Umowę przedwstępną kupna mieszkania powinniśmy wprawdzie zawrzeć u notariusza, jednak nie jest to prawnie wymagane. Umowa przedwstępna spisana ze sprzedającym bez udziału notariusza jest oczywiście tak samo ważna. Dlaczego zatem powinno się jednak zawierać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?

Posiadając notarialną umowę przedwstępną możemy łatwiej wyegzekwować zawarcie umowy przyrzeczonej (przeniesienia prawa własności). Mówiąc prościej, oznacza to, że sprzedający nie może się wycofać ze sprzedania nam mieszkania jeśli się na to nie zgodzimy. Umowa musi zostać zawarta. W przypadku gdy nie posiadamy umowy notarialnej - jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży i odda nam zadatek to właściwie nie możemy nic zrobić aby doprowadzić do zawarcia transakcji.

Dlatego też nie warto oszczędzać na opłatach notarialnych, które wynoszą kilkaset złotych. Uważam, że znacznie lepiej jest oszczędzić na pośredniku, kupując mieszkanie bezpośrednio, niż na taksie notarialnej.

Zwyczajowo przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wpłacamy sprzedającemu zadatek, najlepiej zrobić to w gotówce przy notariuszu jeśli zadatek jest stosunkowo niski. Wpłacając zadatek musimy mieć na uwadze, że jeśli po zawarciu umowy przedwstępnej chcielibyśmy zrezygnować z kupna mieszkania to zadatek nam przepada. Z drugiej strony jednak jeśli sprzedający chciałby wycofać się ze sprzedaży to musi nam oddać dwukrotność zadatku.

Jak wygląda wizyta u notariusza?

Na ok. 2 dni przed wizytą u notariusza powinniśmy dostarczyć do kancelarii dokumenty potrzebne do sporządzenia umowy - kopie dowodu osobistego, numer NIP, sprzedający powinien dostarczyć dokument potwierdzający, że jest właścicielem mieszkania, numer księgi wieczystej, jeśli mieszkanie nie ma księgi to należy dostarczyć zaświadczenie ze spółdzielni, że nie ma przeciwwskazań do jej założenia. Szczegółowy wykaz dokumentów powinniśmy otrzymać od notariusza przez wizytą.

Należy oczywiście także przekazać notariuszowi szczegóły transakcji: cena sprzedaży mieszkania, kwota zadatku, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, termin przekazania mieszkania przez sprzedającego itp.

Podczas wizyty notariusz odczytuje na głos treść umowy przedwstępnej oraz prosi sprzedającego i kupującego o potwierdzanie, że dane są zgodne z prawdą. Następnie obie strony oraz notariusz podpisują umowę. Na zakończenie zarówno my jak i sprzedający otrzymujemy wypis z aktu notarialnego, a sam akt notarialny zostaje w kancelarii.

Zwyczajowo to kupujący pokrywa wszystkie koszty notarialne, na które składają się taksa notarialna oraz opłata za każdą stronę wypisu z aktu. Wysokość taksy notarialnej zależy od kancelarii, ustawa reguluje tylko maksymalną kwotę taksy. Za stronę wypisu zapłacimy ok 6-7 zł, więc ostateczna opłata zależy od ilości stron w akcie notarialnym.

Generalnie na opłaty notarialne powinniśmy przeznaczyć 2-3 tysiące złotych w zależności od wartości nieruchomości.

Co powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej kupna mieszkania?

Na początku trzeba wspomnieć, że umowę przedwstępną przygotowuje notariusz, także nie ma potrzeby ściągania wzorów itp. Notariusz powinien nas wypytać o wszystkie szczegóły potrzebne do sporządzenia umowy, ale my sami też możemy zasugerować co chcielibyśmy mieć zapisane w umowie.

Jakie informacje powinny być umieszczone w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania:

• dane osobowe kupującego i sprzedającego - imię i nazwisko, pesel, adres zameldowania, imiona rodziców, nr i seria dowodu osobistego, NIP
• co jest przedmiotem sprzedaży (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)
• metraż i adres nieruchomości
• oświadczenie sprzedającego, że posiada prawo do lokalu oraz że mieszkanie nie jest obciążone wierzytelnościami (lub jeśli jest to w tym miejscu wymienione będą szczegóły)
• oświadczenie kupującego, że zna stan techniczny mieszkania
• dokumenty, które okazano przy akcie - np. przydział własnościowego prawa do lokalu, zaświadczenie o kwocie obciążenia - jak np. nieuregulowany wykup gruntu, kredyt hipoteczny itp.
• oświadczenie sprzedającego, że zobowiązuje się sprzedać mieszkanie za daną kwotę oraz w danym terminie oraz oświadczenie kupującego, że zobowiązuje się mieszkanie kupić
• pokwitowanie przyjęcia zadatku w danej kwocie przez sprzedającego
• oświadczenie kupującego, że mieszkanie sfinansuje ze środków własnych/ kredytu i datę do kiedy zobowiązuje się wpłacić pozostałą kwotę (minus zadatek)
• zobowiązanie sprzedającego do wydania mieszkania w danym terminie (np. 7 dni od dnia podpisania umowy przyrzeczonej)
• zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania się przed zawarciem umowy przyrzeczonej
• wykaz dokumentów, które należy okazać przy podpisaniu umowy przyrzeczonej, przykładowe dokumenty, które dostarcza sprzedający: przydział mieszkania, zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami, zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany; kupujący dostarcza np. umowę kredytową
• wynagrodzenie notariusza

Informacje umieszczone w umowie zawsze zależą od indywidualnej sytuacji np. stanu prawnego mieszkania itp.  W sytuacjach bardziej skomplikowanych, jeśli np. nieruchomość ma kilku właścicieli, jest zadłużona itp. mogą być wymagane dodatkowe dokumenty. W takim przypadku warto zasięgnąć dodatkowej porady prawnej.

Gdy podpiszemy umowę i otrzymamy odpis aktu notarialnego możemy udać się do banku aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Ale o tym już w części #4 - Jak uzyskać kredyt hipoteczny »

Zanim przystąpimy do opisania negocjacji ceny zastanówmy się przez chwilę nad tym co ma wpływ na ostateczną cenę, po której właściciel zdecyduje się sprzedać mieszkanie, a my je zakupić. Duży wpływ ma oczywiście średnia cena podobnych mieszkań w danej okolicy. W oparciu bowiem o tą średnią sprzedający będzie w pierwszej kolejności ustalał cenę swojego mieszkania. Nie jest to jednak jedyne kryterium.

Ogromną rolę odgrywa także sytuacja życiowa sprzedającego, czyli to jak pilnie potrzebuje on pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości. Sytuacje życiowe, przy których sprzedający będzie szybko potrzebować pieniędzy i tym samym będzie bardziej skłonny do obniżenia ceny to  np. kiedy ma już podpisaną umowę na kupno innego mieszkania i musi wpłacić zadatek; ma długi, które musi pilnie spłacić; nie jest w stanie utrzymywać obecnego mieszkania; wyjeżdża w danym terminie i musi mieszkanie sprzedać do tego czasu itp.

Z drugiej strony sprzedający, którym nie śpieszy się ze sprzedażą będą bardzo niechętnie podchodzić do negocjacji. Nie oznacza to jednak, że musimy godzić się na podaną cenę jeśli uważamy, że jest ona za wysoka.

Warto w tym miejscu zapamiętać sobie 2 rzeczy:

• ważne jest żeby nie śpieszyć się z zakupem ze strachu, że za moment ktoś nam mieszkanie sprzątnie sprzed nosa. Czasy, w których do kupna mieszkań ustawiały się kolejki licytujących kto da więcej, już dawno minęły. W tej chwili zdecydowana większość mieszkań czeka na nabywcę bardzo długo. Sprzedają się tylko mieszkania z atrakcyjnym (z punktu widzenia kupujących) stosunkiem ceny do jakości i lokalizacji. A i tak te mieszkania nie schodzą na pniu.
• warto pamiętać o tym, że (szczególnie dotyczy to większych miast) na rynku nieruchomości praktycznie codziennie pojawia się nowe mieszkanie na sprzedaż. Dlatego też nie ma co rozpaczać jeśli już tak się stanie, że ktoś nas ubiegnie w zakupie danego mieszkania. W najbliższym czasie na jego miejsce na 100%  pojawi się nowe, przynajmniej tak samo atrakcyjne.

Gdy obejrzeliśmy już kilka mieszkań należy zrobić sobie małe porównanie. Często bowiem jest tak, że mieszkania w danej okolicy wystawione są w podobnej cenie, lecz znacznie różnią się standardem. Co zatem należy wziąć pod uwagę ustalając cenę, którą będziemy skłonni zapłacić:

• przede wszystkim powinniśmy oszacować ile będziemy musieli zainwestować w remont mieszkania, warto więc zwrócić uwagę na stan okien (czy są do wymiany), stan łazienki i kuchni (czy wymagają generalnego remontu, czy może są w stanie do zamieszkania), podłogi (czy trzeba położyć panele, czy trzeba cyklinować parkiet) -  orientacyjne koszty remontu koniecznie trzeba wziąć pod uwagę przy negocjacji ceny
• następnie warto zwrócić uwagę na budynek oraz położenie mieszkania - za najbardziej atrakcyjne uważane są mieszkania na piętrach 1 i 2. Najmniej atrakcyjne są mieszkania położone na parterze i ostatnim piętrze. Mieszkania w niskim bloku są bardziej atrakcyjne niż w bloku wysokim (mniej sąsiadów, mniejsze prawdopodobieństwo występowania karaluchów itp).
• koniecznie trzeba zwrócić uwagę na lokalizację mieszkania -  lokalizacja ma wpływ nie tylko na to jak wygodnie będzie nam się mieszkać, ale także jakie będziemy mieć możliwości sprzedaży mieszkania za kilka, kilkanaście lat. Gdy oceniamy atrakcyjność lokalizacji powinniśmy wziąć pod uwagę nie tylko usytuowanie w stosunku do centrum miasta ale także infrastrukturę w najbliższej okolicy - przystanki komunikacji miejskiej, przedszkola, szkoły, przychodnie, sklepy, tereny rekreacyjne oraz ogólne wrażenie estetyczne.

Przygotowanie takiego porównania kilku mieszkań dostępnych na rynku bardzo ułatwi nam negocjacje - pozwoli nam bowiem dokładniej argumentować dlaczego naciskamy na obniżkę ceny. Warto podczas negocjacji porównywać mieszkania ze sobą - np. “za to mieszkanie w wysokim bloku na ostatnim piętrze życzycie sobie Państwo XXX zł, a ja za tą cenę mogę kupić mieszkanie w niskim bloku na 1szym piętrze na osiedlu obok”. Na takiej zasadzie.

Jak już wyżej pisałam sprzedający będzie tym bardziej skłonny do obniżenia ceny im pilniej potrzebuje pieniędzy. Dlatego też dobrą praktyką jest aby już podczas pierwszego oglądania mieszkania wysondować sprzedającego pod względem jego sytuacji życiowej. Nie jest to szczególnie trudne, wystarczy po prostu spytać o powód sprzedaży a w większości przypadków sprzedający wszystko nam opowie.

Jeśli sprzedający potrzebuje szybko zamknąć sprzedaż, dobrym argumentem, który ułatwi sprzedającemu podjęcie decyzji o obniżce, są oczywiście pieniądze, które posiadamy i jesteśmy gotowi wpłacić w formie zadatku. W tej sytuacji warto naciskać, że jesteśmy skłonni nawet następnego dnia udać się do notariusza na podpisanie umowy i wpłatę zadatku jeśli sprzedający zdecyduje się obniżyć cenę do poziomu, który nas satysfakcjonuje.

Przebieg negocjacji i później ich rezultat paradoksalnie w dużej mierze zależy od tego której stronie mniej zależy na zawarciu transakcji. Bowiem im sprzedającemu mniej się śpieszy tym mniej będzie chętny na obniżenie ceny. Z drugiej strony im mniej nam podoba się mieszkanie tym będziemy mniej skłonni zapłacić cenę, która wydaje nam się trochę za wysoka.

Dlatego też w negocjacjach chyba chodzi o to aby osiągnąć pewien kompromis, który będzie akceptowany przez obie strony i kiedy obie strony będą czuły satysfakcję z zawartej transakcji. Niemniej jednak zawsze warto podjąć rozmowy negocjacyjne ze sprzedającym, ponieważ nawet jeśli zaoszczędzimy tylko mały procent, w rzeczywistości będzie to oznaczać przynajmniej kilka tysięcy złotych.